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换房如何更划算 换房技巧有哪些

来源:官方   


摘要:以房换房是指已有房屋出产权的双方在互相认可的前提下,通过等价或者补差价的形式进行房屋交换交易,从而满足双方各自的需求。

  换房如何更划算 换房技巧有哪些,由诸葛找房为大家带来,本次将为大家介绍换房如何更划算,并为大家讲解换房技巧有哪些容,希望可以帮助大家


  近日,楼市火热,数据显示,8月二手住宅网签创出今年以来的第二个成交高峰,仅次于3月网签成交量突破10000套的最高峰。不少换房者因害怕手中资金缩水也按捺不住想杀入购房行列。那么,以怎样的方法换房,才更加划算?


  案例:小两房换大套房


  陈太一家三口现住在广州市海珠区革新路的一套小两房,接下来陈太打算再生一个孩子,三口之家变四口之家,小两房显然不够住了,想若怀孕后置换一套面积大一些的电梯楼单位更合适。眼看土地市场价格高企,再加上楼价也保持在高位,陈太觉得必须赶紧完成换房。


  但陈太手上的资金有限,只有100万元的闲余资金,再加上供楼压力和生活开支,陈太觉得自己和老公供两套房压力特别大,打算卖掉自住的小两房,置换一套三房或四房。那么,像陈太这种情况,到底如何实现换房梦想呢?到底是卖一买一,还是买一卖一呢?这个顺序大有学问。


  方法一:卖一买一


  陈太现在居住的小两房单位,市价约96.5万元,目前还欠银行贷款20万元。也就是说,先卖掉这套房再买房的话,陈太手上的买房资金有76.5万元(业主把20万提前还贷才能卖房)+100万元=176.5万元。


  这个时候,陈太再去买一套360万元左右的革新路小区电梯三房。按照现行的房贷政策,卖掉旧居之后,陈太就算是首次置业,可以获得85折的利率优惠,并且首套房首付只需三成。


  假设陈太购买这套360万元的三房单位,首付108万元,向银行贷款252万元,供20年,每月月供15497元左右,总利息支出119.94万元。这个时候,陈太手上还有闲余资金68.5万元,可用于其他方面的投资。


  再看陈太卖房过程中产生的费用。由于还没有买房,所以陈太卖掉的房是唯一普通住房,证满5年,那么,陈太可免增值税和个人所得税。也就是说,陈太先卖房的话,所出售的物业因证满5年且唯一,税费支出较少,在现行业主实收的市况下,对买家的吸引力相对更高一些。


  方法二:买一卖一


  如陈太先买一套房,再卖掉手上这套房的话,首先要解决的是首付问题,也就是说陈太必须要找亲戚朋友凑够首付。


  先买一套房,陈太算第二次置业,所以,贷款利率要上浮1.1倍。贷款20年,陈太首付必须凑足252万元(假设陈太向亲戚借款152万元凑首付),第二套房月供7362元,总利息支出68.69万元。


  专家给记者算了一笔账,随后陈太再卖掉手上这套房,这个时候,交易税费方面,陈太仍可免增值税(证满2年可免),但要缴纳个人所得税(虽然证满5年,但不是陈太唯一住房,所以必须按照1%征收个人所得税。)假设税费全部由买家支付,陈太虽无需支付,但对买家的吸引力而言,较其他免缴增值税和个税的房源要低一些。


  这个时候,陈太手上资金为:96.5万元(卖房所得款项)-20万元(首套房欠银行钱)=76.5万元。陈太先偿还买第二套房借亲戚朋友的钱,尚欠:152万元-76.5万元=75.5万元。


  结论:卖一买一换房首付负担更轻


  通过以上的计算不难看出:


  卖一买一,陈太20年下来的利息支出约119.94万元。而买一卖一,那么20年贷款下来的利息支出约68.69万元。


  也就是说,卖一买一比买一卖一,在利息支出上可节省51.25万元。


  不过,卖一买一时,陈太不需要向亲戚朋友借钱,就可实现换房的梦想,换房后手上还有闲余资金68.5万元,可作其他投资。而买一卖一时,换房后陈太还需要继续偿还向亲戚朋友借钱买房的75.5万元。显然,卖一买一的方式更明智。


  专业人士特别提醒,由于目前房价波动大,在换房时最好同时进行,避免卖了房,房价上涨,买不到房。在出售旧房子时,最好尽快选择好新房子,尽快下订并与新房的业主沟通好各项事宜,缩短卖一买一上的时间差。


  此外,就卖掉现有房子和买到新房前的这段时间内,换房客如何解决居住问题,专业人士建议,买卖双方有比较宽松的沟通环境,双方可谈妥交房时间,或换房人士可先短租其他单位暂住。


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