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如何贷款买房 按揭贷款买房详解

来源:官方   


摘要:购房者可以通过按揭贷款的方式购买本房屋。

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  众所周知,现在通过按揭贷款的买房方式已经成为了一种很常见的方式。


  但是,据泰仁律所调查发现,在按揭贷款中,至少存在三方主体,四个基本合同关系。即购房人与房地产开发商之间的商品房买卖合同关系,购房人与按揭银行之间的借款合同关系,购房人与按揭银行之间的以房屋为抵押物的抵押合同关系,房地产开发商与按揭银行之间明确保证、回购等具体条款的保证合同关系。


  那么,关于按揭贷款买房中的一些退房问题,我们该如何处理呢?别急,四川泰仁律师事务所合同部律师给大家免费支几招。


  一、签了按揭贷款购房合同后,购房人若想退房,房款该退给谁


  因为依据《商品房司法解释》第二十五条规定,当按揭银行作为有独立请求权第三人提出诉讼请求,以及就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉时,可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。


  为什么法律会这样规定呢?通俗点说:你起诉开发商要求退房,一旦得到法院支持,开发商不仅要将你交的首付款退还给你,同时其收取银行替你支付的其余房款也包含在你的诉讼请求中了,法院一旦判决开发商将所有房款退给你,而你拿到钱“溜”了,这时候银行基于你从开发商处购买房屋所享有的抵押权就落空了(因为既然房子你不买了,你为房子设定的抵押也就失去了基础)。如果银行再找买房人要钱,一是难,二是成本高。而如果银行可以参加诉讼说服法庭,让开发商直接将钱退给银行,一事两清,且无损他人,自然更好!


  二、当遇到不可抗力时,购房者的按揭贷款是否需要还


  购房人虽然买的是房子,但这个房能够登记在你的名下,就说明你享有了房子的所有权。那么法律规定,房子(物权法上称为物)是谁的,谁就要承担房子灭失、毁坏的风险。就如同你家借钱买了一台电视机,买回来后,如果因打雷震坏了,在电视机没有质量问题的情况下,损失就得你自己扛,借给你钱买电视机的人不会为你负责。


  同样道理,在按揭买房子的过程中,银行就类似于借给你钱买电视机的人,只不过银行是收了你一大笔利息,而借给你钱买电视机的人可能不收利息或收很少的利息。所以,如遇不可抗力,房屋发生损毁,损失你要自己承担,银行的钱你还是得还的!


  三、假如房价大跌,不仅购房者受损失,银行也有可能找上门


  假设购房者2011年买下一套300万元的房子,首付90万元,贷款210万元。五年后,购房者已经偿还银行本金35万元,剩余175万元。就在这时,房价一泻千里,已经腰斩,这套房子市场价仅为150万元。这时候银行该坐不住了,仔细一算:当初借他210万元,是因为他将当时价值不低于210万元的房子抵押给了银行。现在,房子仅值150万元,但购房者欠银行175万元,银行发放的贷款有25万元失去了优先权保障,银行给了购房者两条路:一是先还25万元;二是再提供其他的抵押物。


  否则,银行是不会看着自己贷出去的款就这样泡汤的。


  我们看看《银行房屋按揭贷款合同范本》的有关条款是这样说的:“抵押期间由于乙方(购房人)的过错或其他原因造成抵押物的价值减少的,乙方应在30日内向甲方(银行)提供与减少的价值相当的担保。否则,甲方有权要求乙方提前清偿相当于抵押物价值减少部分的本息。如果乙方既不提供价值相当的担保又不提前清偿等值的贷款本息,甲方有权宣布贷款提前到期,要求乙方提前清偿全部贷款本息。”因此你的抵押物价值下降,银行找到你后,很可能最终就要拍卖你房子了!到那时,你不但房子没了,甚至还要补齐没有完全偿付银行欠款的“窟窿”!


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