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四银行出台集体土地租赁房贷款方案,5年2000亿

来源:官方   


摘要:四银行出台集体土地租赁房贷款方案,5年2000亿,由诸葛找房官方发布。从2017年起5年内,北京将供应1000公顷集体土地用于建设集体租赁住房。

【事件】2017年11月16日,市规划国土委、市住建委联合印发《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》明确,从2017年起5年内,北京将供应1000公顷集体土地用于建设集体租赁住房。


但由于租赁投资回报率低,资本回收周期长,很多企业并未大大举进入,目前恒大、碧桂园、招商蛇口等公司发行租赁资产证券化产品,但规模较小,资本流动性差仍然为限制租赁市场发展最大的瓶颈。


近日,国家开发银行北京分行、建设银行北京市分行、农业银行北京市分行、华夏银行北京分行4家银行作为集体土地租赁房长期贷款政策的首批试点已出具贷款方案。


(1)四银行出台贷款细则,20日审批,最高可贷30年。


集体建设用地入市被视为发展租赁市场的王牌,因其可供应面积大,用地成本低,改变了过去政府是唯一住宅供地主体的情况,引入集体建设用地,可极大缓解租赁市场供地紧张的局面。但由于租赁住房开发资金回转周期长,租赁制度不完善等弊端,开发企业并未大举进入。


而此次四银行集体出台房贷政策,多方协调,针对集体建设用地建设租赁住房融资贷款的要求特点,完善金融配套举措,很大程度上解决企业发展租赁市场的资金困境,至此,集体建设用地迈出实质性的一步。


表:四银行集体建设用地租赁贷款部分指标


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从表四银行集体建设用地租赁贷款细则中可以看出,四银行资本金比例均在20%-25%,贷款期限25年,其中农业银行规定联营公司最长可30年。值得注意的是,此次房贷利率大部分规定为基准利率,而一般租赁资产证券化发行时间仅为3-5年,此次房贷年限远超之前,且还款方式多为宽限期内只还利息,不需还本,较大程度上降低了集体建设用地入市租赁的门槛。


(2)四银行共计贷款额度近3000亿,分五年进行发放。


从房贷金额来看,四银行房贷近3000亿元,分5年房贷完成。


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其中2018年四银行共计贷款约300亿元,高于2018年1季度北京市房地产开发贷款余额增加额度。而这仅仅是4家银行,若今后更多加银行加入支持集体建设用地租赁贷款阵营,租赁市场贷款资金或将超房地产开发贷款余额增加值,租赁开发时代将正式打开。


从公布数据来看,国家开发银行北京分行放贷最多,为1200亿元,分5年完成,其中2018年将先期放贷200亿元,可统筹用于棚改项目。


建设银行北京分行、华夏银行房贷额度各位500亿元,其中建设银行2018年房贷额度为50亿元,可统筹用于集体土地建设租赁住房项目、保障房项目、棚改项目建设等。华夏银行2018年房贷30亿元。


虽然农业银行并未规定明确的房贷额度,只是表明按照项目进度优先安排相应的贷款额度。但从四银行公布政策情况来看,各指标都相差无几,因此农业银业总房贷额度或许也为500亿元,预计2018年将先行房贷30亿元。


(3)集体建设用地周边租售比较低,企业入市租赁缓解租金上涨压力。


从集体建设用地入市租赁市场规划来看,截止至目前,共有17宗地块规划建设租赁住房,其中昌平5宗,通州1宗,门头沟1宗,顺义6宗,房山3宗,平谷1宗,总建设租赁房用地面积71.3万平方米。


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据诸葛找房数据研究中心统计周边二手房挂牌价及租房价格表明,租赁地块由于位置均较为偏远,租金较低,租售比普遍较低,其中租售比低于1:1000的共有9宗,占比过半。


此次四银行在资金上支持集体建设用地入市租赁,可降低企业开发租赁市场成本,吸引企业进行租赁市场开发。大量的租赁房源入市,有利于将租售比稳定在较低水平,用租赁市场来控制二手房市场价格增长过快,有利于稳定郊区市场,是落实 “房住不炒”总调控基调、实现“住有所居”的重大举措。


附1:四银行集体建设用地租赁贷款政策汇总


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附2:北京市集体建设用地租赁地块名单


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