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泡沫一触就破,天津如何买房?

来源:官方   


摘要:泡沫一触就破,天津如何买房,由诸葛找房官方为你提供。在2017年全国GDP增速统计报告里,天津市成为一个跌破眼镜的意外,以远低于全国平均水平的3 6%垫底。

华北平原海河五大支流汇流处,东临渤海,北依燕山,海河在城中蜿蜒而过。


海河是天津的母亲河,这座直辖市是夏季达沃斯论坛常驻举办城市。 天津之眼、五大道、瓷房子还有意式风情街,都是这里闻名遐迩的景点。


在过去的4千多年里,天津土地的大部分原本是没入海里的,后来渤海的海水缓缓褪去,冲积出来一块平原,退海之地便有了天津。于是天然的临海优势给这座城市注入了朝气,设立码头、贸易往来、制盐通商...从汉朝到金元,天津一改小镇面貌。


从直沽寨到海津镇,这里成为元朝漕粮运输的中心,朱元璋后来路经此地,赐名天津给这块风水宝地,意为“天子渡津之地”,而后在天津设卫,于是天津又叫天津卫。


泡沫一触就破,天津如何买房?


人口


收到后台天津朋友的留言,今天详解一下天津的整体购房环境。


不久前,在2017年全国GDP增速统计报告里,天津市成为一个跌破眼镜的意外,以远低于全国平均水平的3.6%垫底。由于挤出了滨海新区GDP水分,天津2017年经济增速腰斩,大概率将被重庆超过,跌出全国前五之列。


回头看,2016年天津GDP增速9.1%,排名全国第四,2017年GDP增速3.6%,成了倒数第一。于是,在今年1月天津滨海新区人大会议上,政府公开承认,挤掉水分之后,滨海新区2016年GDP从1万亿元调整为6654亿元,2017年预计7000亿元,同比增长实际上是6%。


根据21世纪经济报道,2017年重庆GDP达到了1.936万亿,天津为1.933万亿。天津滨海新区被誉为“中国经济第三增长极”,如今却脱水严重。


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天津仅5年的常住人口净增长就达到了207.5万,超过了4个一线城市近6年的净增长人口数值。不过天津人口增速放缓,在吸引高精尖人才方面仍然后劲不足。


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落户


天津落户的方式主要有三种:积分落户,人才引进和应届生落户。


天津积分落户是非津户籍常住人口落户天津主要途径。根据本地实际情况,来安排外来流动人口的落户指标。每年两次,1~4月为第一期,7~10月为第二期,按照分数从高到低选取落户人数。


申请的前提条件:


①持有天津市居住证(有效期内);


②在同一单位持续缴纳一年以上的社保;


③申请人积分达到140分以上。


对比去年,今年的新政强调了“申请时仍属于正常缴费状态”,而且“一年”的规定也有变化,之前是自申报当月的上月向前数十二个月,如今变为:上半年申请的,以上年12月31日前十二个月为一年;下半年申请的,以当年6月30日前十二个月为一年。另外,还强调了个人窗口缴费不算。


很多人知道买房能积分50分左右,在积分里占很大的比例。这里提供天津近几年的不完全积分落户数据表格。


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2015年6月,天津实施引进人才“绿卡”制度,向来津工作的人才提供落户,为持有绿卡的人才在办理引进手续和在津生活等方面提供全方位便利化服务。


其中, “A卡”主要面向航空航天、生物技术等六大领域的高层次人才, “B卡”主要面向非本市户籍拟来津工作或创业的全日制大学本科毕业生和硕士研究生。 截至目前,全市共发放人才“绿卡”超过1.7万张,涵盖两院院士、“千人计划”人选等各类高层次人才。


还有一个就是高校应届生落户天津,应届统招毕业生落户要求是,单外或者双外人群,2年以内统招本科大学生(以毕业时间为准),要求必须有学位。


房价


去年,天津二手房成交量腰斩,成交套数不及2016年一半。但市内六区二手房成交2.7万套,新房成交1.02万套,二手房与新房成交比为2.7:1,较2016年的2.2:1持续扩大。市内六区,新房二手房成交量倒挂现象加剧。


近期,天津市房屋中介我爱我家将中介费率(买卖房屋居间代理费)由2%调至2.5%,并且由买方承担成交价格的2%,卖方承担成交价格的0.5%。重新掀起近几年来天津卖方承担中介费的现象。


2017下半年,另一个中介巨头链家在天津的中介费由2%涨至2.5%,并没有采取分摊模式,依旧是买方承担全部中介费。


长远看天津,对于人才的吸纳还是有一定力度,无论是承接北京人口的外溢,还是容纳二、三线城市的涌入人口,天津仍有一定的空间。


天津在2017年率先实现对北京和河北的社保同城认定,落户天津的京冀企业可以直接为员工申请天津户口,今年年初,天津又实行引进人才战略。预测在未来两年内,天津还将增加300万人口。


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2017年,新房成交面积1280万平米,环比2016年下降50%。成交均价15707元/㎡,环比2016年增长15%。二手房成交面积678万平米,环比2016年下降50%,成交均价13308元/㎡,环比价格涨幅8%。


天津市场,在2017年楼市进入限制性发展新周期后,土地供应小幅增长,土地成本大幅攀升,二手房成交均价依旧坚挺。但是,量跌将会是趋势,2018年会更低,没有成交量的支撑价格不会涨太多,不会涨太久。


诸葛找房数据研究中心监控里,过去1年天津全市挂牌均价下跌3845.5元/平,如今房价呈现维稳态势,整体受京都楼市影响严重。天津新政在2017年3月颁布,二手房市场却从7月份才开始出现下滑,滞后周期较长。


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在诸葛找房监控的调价房源数据里,从2017年年初开始,前几个月天津的降价房源量呈现剧增的趋势,此后处于波动状态,而涨价房源量从2017年5月开始有较为明显的下降,可见,与整体市场情况较为符合。


2017年年底,二手房降价量和成交量均有所增加,考虑到2016年年底被猛涨的房价所诱惑的投资客急于还清贷款,开始降价抛售,为及时止损。


泡沫消除后,天津二手房房价跌幅达10%-20%。


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天津地处于京津冀的城市群,不可否认城市联动发展对它带来的影响。以点带面,天津享受着北京外溢带来的红利,


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2017年全年,天津住宅用地成交共78宗,土地出让金1301亿,环比2016年增长4%。建设用地面积约256万平米,规划建筑面积849万平米,环比2016年下降40%成交楼面价15336元/㎡,环比2016年增长74%。平均溢价率57%,环比2016年下降超过20%。土地成交量为近五年的低点,出让金达到历史新高。


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楼市交易变惨淡,不仅与限购政策有关,还跟稳定市场的导向有关,不过放远来看,土地市场反映了中长期的企业心态,天津市场依旧值得看好,关键是土拍火爆背后的价格需要把控,防止产生泡沫。


大幅度压减土地供应面积,大幅度抬高土地价格,数千亿收入囊中,天津房价还能涨下去,这些面粉如何变成廉价的面包?


房市与土地市场不太一致,与楼市调控有关。从后续整个市场来讲,天津作为一个比较好的重点二线城市,其投资前景被房企看好,尤其是武清区和环雄安地区。


天津经历了从限购限贷,到限价限售的步步枷锁,抑制了非理性追涨,挤出短期投资客,使市场整体呈现理性发展,部分购房者对市场预期处于观望状态,购房人成交周期也呈现了延长的趋势。


2018年仍是天津的刚需大年,延续了限购限贷政策的影响,楼市调控长效机制建设关键期,短期内不会放松。由于高地价与高成本促使供应端入市节奏放缓,因此房价涨势将继续被延缓,今年下半年新房上市集中放量,新房市场会呈现蓬勃景象。


天津购房最新政策


2017年3月31日,天津出台买房限购政策,暂停了非本市户籍购买滨海新区除外的商品房及二手房,必须提供在本市3年连续缴纳2年以上社会保险和个人所得税证明。


对因工作变动等原因存在补缴费且24个月中补缴月数不超过3个月的,视为连续缴纳,可作为有效购房凭证。


如果满足以上条件在市内六区或武清购首套房首付4成其它地区3成,第二套首付6成且只能在滨海新区购买,第三套只能全款在滨海新区购买。


泡沫一触就破,天津如何买房?


认房又认贷,拥有一套住房或在本市无住房但有购房贷款记录的(含住房公积金贷款),均认定为二套。首套首付最低3成,二手首付比例最低6成。最长商贷年限为25年。


限购对象新增两种限购人群,一种是非本市户籍且无法提供三年内累计两年社保或个税证明的个人或家庭;另一种是离异后名下有1套住房或有商贷公积金贷款记录的单身个人。


公积金贷款购房


据融360数据显示,2018年1月,全国首套房贷款平均利率为5.43%,相当于基准利率1.11倍,环比2017年12月上升0.93%;同比去年1月的首套房贷款平均利率4.46%,上升21.75%。


近期,天津的各大主流银行的首套贷款利率至少上浮10%,农行和浦发上浮了15%。目前,多数银行的二套房首付比例为6成,在6成以下的仅有天津银行(4成)、农业银行(5成)。二套房的贷款利率多上浮15%,其中广大银行、浦发银行上浮20%,中信银行的首套和二套利率均上浮30%。


从调控的趋势看,预计信贷的收紧趋势延续周期内,因此,2018年房贷利率有可能继续上升。


泡沫一触就破,天津如何买房?


银行利率会因时间、受理地、申请人资信状况等情况有所不同,以上数据仅供参考


1、最近,公积金贷款在天津审批需要3个月左右,时间较长,许多二手房卖主不接受公积金贷款。


2、职工家庭购买首套住房的,贷款最高限额60万元;购买第二套住房的,贷款最高限额40万元。停止向第三套及以上住房发放个人住房公积金(组合)贷款。


3、总贷款年限不超过30年;贷款人年龄加贷款年限不超过70年;贷款年限加房龄,砖混结构的不超过47年,钢混结构的不超过57年。


*申请公积金贷款须满足的基本条件有:


1、具有本市常住户口或者本市其他有效居留身份;


2、具有完全民事行为能力,具有稳定的职业和收入,有偿还贷款本息的能力,信用良好;


3、没有达到法定的退休年龄(国家另有规定可延长的,按其规定执行,但最大不超过65岁);法定退休年龄一般女性55岁、男性60岁;


4、开立住房公积金账户1年以上,在申请住房公积金贷款前连续逐月缴存住房公积金满1年且所在单位不欠缴;


5、本人没有未还清的公积金贷款;


6、在本市行政区域内购买、建造、翻建、大修自有住房;其中建造、翻建、大修自有住房是指职工在农村集体土地上建造、翻建、大修自有住房;建造、翻建住房的,须有规划、土地管理部门批准的文件;大修住房的,须有规划管理部门批准的文件。


7、职工已使用配偶住房公积金申请住房公积金贷款的,贷款还清前,其配偶不能申请住房公积金贷款。


职工申请提取住房公积金帐户内的存储余额,需满足下列情况之一:


1、离休、退休


2、偿还住房贷款本息


3、到国外、港、澳、台地区定居


4、购买、建造、翻建、大修自有住房


5、完全丧失劳动能力,并与单位终止劳动关系


6、被纳入天津城镇居民最低生活保障范围并支付房租的


7、职工在职期间被判处刑罚、职工住房公积金转入集中封存户两年后仍未重新就业、职工户口迁出天津、非天津户口职工离开天津并与所在单位终止劳动关系的。


8、职工在职期间死亡或者被宣告死亡的,其继承人或者受遗赠人可以申请提取职工住房公积金帐户内的存储余额。


要注意的问题是,北京的公积金不可以在天津申请公积金贷款。


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