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楼市的黄金、白银与钻石

来源:袁一泓   


摘要:楼市的黄金、白银与钻石,由诸葛找房整理发布。关于楼市的比喻,不同时期有不同的称谓。最常见的一种是,楼市的黄金时代。

原标题:楼市的黄金、白银与钻石

 

关于楼市的比喻,不同时期有不同的称谓。最常见的一种是,楼市的黄金时代。

 

但具体年份的起止,是从2003年还是2004年起,是到2013年还是2014年止,并未有谁给出准确定义。与此相对应,则是所谓的楼市进入白银时代。而不同的市场主体,对黄金时代、白银时代的感受是不同的。

 

这不妨碍作为从楼市黄金时代走过来的观察者,如我,作出一些个体的描述。譬如,从回报的角度看,在黄金时代,无论是地产商还是个人买房者,以及其他相关从业者,即使不能说是钵满盆满,至少也是挣了不少。也就是说,整个行业的全产业链,都有大收获。当然,卖地一方,到现在也还是黄金时代。

 

再从增长的角度看,在黄金时代,不管是商品房价格、销售面积、销售额还是房地产投资,都保持了较快甚至是快速的增长,利润率也维持在高位。但到2013年以后,增速就下来了。上市房企的利润率也逐渐递减到10%左右,有些甚至到个位数。

 

这就过渡到了所谓的白银时代。地产商、买房者的收益率,行业的增幅(包括销售面积、销售额和房地产投资增幅),都有所下滑。

 

但白银时代的另一个重要标志,是分化与集中。分化是指区域与城市的分化,企业的分化;集中是指TOP30企业的集中度越来越高。所以才会迅速出现几家销售额5000亿级的房企。而且这些优势房企甚至保持了黄金时代的增速。

 

如你所知,孙宏斌不同意所谓楼市黄金时代白银时代的说法,他觉得恰恰进入了钻石时代。从3000亿级企业的规模增长和集中度来看,钻石的说法也是成立的。比起不管啥企业做房地产都赚钱的时代,这几年才是优势企业的好时候,势如破竹,无可抵挡。

 

与黄金、白银时代相对应的另一种说法,是楼市的上半场与下半场。同样,市场主体也是感受各异。譬如,泰禾集团董事长黄其森就说,自己企业的上半场才刚刚开始。当然,你的企业突然加速,不仅大大跑过了行业平均增速,还超越了一大批同行者,就可以称为刚起跑。

 

语词的描述只能是相对的。就如同,在资本市场狂飙突进的年份,也有割肉离场者;在深幅调整的年份,也有取得数倍收益的投资者。

 

这里想着重谈下楼市投资,尤其是个体投资性买房。

 

过去多年,我们身边有很多通过买房实现数倍甚至10多倍资产增值的案例。我曾经说过不止一次,投资买房的收益,超额收益,税费成本都转嫁到买方,个体所得基本是属于纯收益,这种现象在世界主要经济体都是罕见的。

 

值得提出的问题就在于,楼市里的这种现象,不是一年两年,而是贯穿在整个黄金时代,于是,人们会认为,这就是自己应得的投资收益。时间的累积就会产生这类效果,有时明显不正常的现象,时间不停地给它涂抹一层又一层亮粉,人们便视为正常了。

 

引申一下。早在2010年我就说过,房地产占有太多的资源,尤其是资本。楼市黄金时代,不管你承认不承认货币超发,不完全的监测数据显示,超过四分之一接近三分之一的货币通过各种渠道流入房地产市场,这显然也是不正常的。所以,我坚持认为,不改变房地产汲取过多资源的现象,经济结构调整就会非常艰难。

 

资本总是聪明的。只有某个领域存在超额收益、远超社会平均收益率的情况,无论个体投资者还是机构投资者手里的资本,总是要曲曲折折流向该领域。房地产领域就是如此。这就是为什么,即使是在严厉调控的2017年,上半年也出现了部分资本经由消费贷流向楼市的现象。

 

有朋友会说,投资者获得超额收益的现象,不正常又怎样?只要不违法,存在就是合理的。显非如此。深化改革的一个效能,就是要修正经济领域不正常的现象,何况房地产汲取了过多的资源。这也说明了建立新的住房制度的必要性。

 

如果说我个人有什么建议,那就还是那句话,社会公共部门应该参与分享超额投资收益。最适宜的工具,仍然是直接税收,也就是在超过合理消费的房产持有环节征税。我这样说,并非鼓吹加税,而是因为,唯有通过这种调节工具,方能真正起到分流资本投向的作用。至于税赋的使用,则是另一个问题,兹不赘述。

 

经济界有一个共识,我国的消费升级有着巨大的潜力。这就迫切需要将房地产汲取的庞大资本导流、挤出。根据国家统计局1月18日公布的数据,2017年全国商品房销售额达133701亿元。如果能将其中的一小部分,比如,2万亿,引导到任何几个亟待资金的消费行业,它们都会迎来爆发性的增长。这应是深化经济体制改革所乐见的。

 

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