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租购同权:旧瓶装新酒还是房价大杀器?

来源:官方   


摘要:租购同权:旧瓶装新酒还是房价大杀器?由诸葛找房为大家整理发布。

  广州出台房产新政,提出「赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益,保障租购同权」,换句话说,就是租房也可就近入学。

  对这一政策,有人认为有颠覆性影响,有人却嗤之以鼻,究竟影响如何,需要抛开情绪,理性分析。

  其一,先不要过度欢呼,租购同权针对的是有户籍无房产人士,无户籍的则被排除在外。至于无户籍的常住人口,其救济渠道是积分入学,2017年广州全市名额有2万个,不仅存在限制条件,而且仍旧杯水车薪。

  其二,有人认为这不过是旧瓶装新酒,理由是,目前在北京、广州、深圳等地,没有房产的户籍人士,本来就能享受统筹安排学位,所谓租购同权,只是再一次通过文件确认罢了。


租购同权


  其实不然,按以往政策,人户一致的则享受优先入学权,而无房产人士只能在满足地段生之后再做统筹安排,如果学区内学位紧张,甚至有可能被统筹到别的学区。而租购同权的意义更为深远,它赋予了租房者与购房者同样的就近入学权利,而不只是在满足地段生之后才能享受统筹安排。

  其三,在具体操作方面,包括广州在内的很多中心城市,都有锁定学区房的相关规定。在教育资源相对紧张的区域,学区房名额一旦使用,在接下来的六年间(也有一年三年的)就不能被其他人同时使用。这种限制的存在,会使租购同权的价值大打折扣,而且会产生无数扯皮现象。具体影响如何,要看具体政策调整。

  其四,租购同权之后,学位房的租赁价值提升,而购买价值有所减损。这对于热炒学位房会形成一定遏制,但对于整体房价影响仍旧十分有限。就租金而言,目前一线城市租金回报率已经降到了1.5%,几乎没有人在乎房产的租赁价值。租购同权之后,租金即便大幅上升,在畸形房价之下,也很难使租金回报率恢复到正常水平。

  其五,相比于能不能降房价,租购同权更大的意义,在于剥离房产上附着的其他福利,使房产恢复其本来的居住属性。将房产与入学等基本权利挂钩,这是中国式房价持续上涨的根源之一。租购同权,有利于正本清源。


租购同权


  其六,中国的住房租赁市场为何不发达?除了可以想见的租房太过折腾、中介市场太过混乱、无恒产无恒心等短板之外,更大的问题存在于两个方面:

  一是房租反映的是真实收入水平,房价反映的是资产泡沫程度,房价很容易暴涨,而且其涨幅足以覆盖掉房屋空置的成本,这也是住房空置率高企却又秘而不宣的原因所在。二是上文所说的,房产背后附着了太多的福利,这让房子除了居住属性和投机属性之外,还包含了户籍属性和教育属性,以至于尾大不掉。

  其七,发展租赁住房的路子是对的,赋予购租同权的方向也是对的,但如果根植于土地财政和拉动GDP的房地产利益动机无法改变,各级政府仍有或主动或被动推升房价的动力。这些利益冲动,足以将政策善意消解掉。

  其八,做个总结,我们应该肯定租购同权的意义和价值,却又不能对此抱有太多期望,限购限贷限卖都解决不了的问题,靠一个租购同权就能迎刃而解?

  

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