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危言不耸听:房地产税应对指南!

来源:官方   


摘要:危言不耸听:房地产税应对指南,有诸葛找房官方发布。房子,无论是用来住的还是用来炒的,其“牵一发而动全局”的“江湖地位”始终不可被撼动!

两会期间,房地产税使得有关房子的话题再次甚嚣尘上。


房地产税真的要走入现实了吗?


我认为,等房地产市场趋于稳定,同时加息周期也完成了,大约在2020年左右,才是房地产税推出的合适时间。否则,房产税和加息这两颗“炸弹”,分分钟会让楼市“爆炸”。


那么,我们先来了解一下两会期间,关于房地产税的一些重要言论:


3月4日,人大会议发言人张业遂表示,房产税立法正在起草论证,力争早日提请人大常委会初审。


3月5日,《政府工作报告》中指出:稳妥推进房地产税立法。


3月7日,财政部副部长史耀斌明确:房地产税属于地方税,要征得公平合理。


如此看来,房地产税被推到了风口浪尖,实属“在劫难逃”!


但其实,现在推出房地产税的可能性等于零。


房地产税立法的“难”与“慢”


从房地产税的立法程序上看,七个步骤,最少也要历经四年的时间,也就是到2022年。


从基础工作完成度上看,全国不动产信息联网,这个基础工作没有落实。每个家庭有多少套房,至今成谜。


并且,宏观经济是否稳定,立法进程快慢与否,地方政府的土地收入占比何时下降。这三者才是关系房地产税能否推出的关键。


而其中的大头,就是宏观经济。稳,收取房地产税,赢;不稳,收取房地产税,局势混乱。


而房产税的落实和其带来的市场影响,恐怕要“迟到”了。


一项艰巨的任务


《政府工作报告》没有用“加快”,也没有用“落实”,而是用了一个“稳妥”,已经说明了政府对于房地产税的“畏难情绪”。


2003年被提出的“物业税”,至今没有具体的动作。在五年前,十八届三中全会也早已提出过“房地产税立法”,但也不了了之。在中国,影响国民经济的每一步举措,都需要极大的勇气。


“蜗牛体质”的房地产税


①中国的土地的性质为国有。


②如何处理70年的土地出让金的问题?


租金与土地的产权性质的矛盾;如果是收税,那就冒犯了税收基本原则“税上不可再收税”;如此高额的费用,法律依据到底在哪儿?


在业主已经缴纳了高额土地出让金(看似开发商缴纳,实际上就是房价的成本,当然由业主买单)的基础上,再向业主征收房地产税,可能涉嫌“税上征税”及违反“法不溯及既往”的基本法学原则。


③中国房地产市场最基本的逻辑,即地方政府对土地财政的依赖度过高。


如果把范围划定为仅对少数新房征收房地产税,地方政府的财政欲求不被满足。虽然财政部给出了“对特殊情况给税收优惠和减免”的回答,但我认为,如果对所有存量房征收房地产税,再怎么优惠,也是一份沉重的压力。


国有土地使用权出让收入,从2012年的2.8万亿元到2017年的5.2万亿元,涉及土地和房地产相关的整体税收比重高达57%。这不是简单的说一句,“征收房产税”,能够承受的。


立法的法理,难!立法的程序,慢!中国土地财政的特殊国情,难!推出房地产税,将改变整个中国房地产市场的基本制度和基本逻辑,绝不仅仅是像增值税、消费税、营业税这些普通税种的事情。


房地产税会怎么征


不敢把税率定太高


房地产税由地方政府主导,地方政府对具体税率水平、开征办法应该会有相当大的自主决定权,税率多少,基本由地方政府说了算。但考虑到城市竞争力和吸引人才方面,每个城市会互看脸色,不敢定太高。


有所不同的,可能是在征收环节上。你在房产交易的时候征,以便降低成本,我就在落户时征以便提高效率。


工商类住房和个人住房都按照评估值征收


现行的“房产税”是按照“原值打折”征收的,没有考虑房屋价格巨大变化因素,显然不合理。将来,每套房子国家都会给一个征税的评估价。


大概率是豁免人均面积,而不是套数


因为如果一旦按照家庭豁免首套,最后的结果肯定是家庭离异数量激增。最有可能的房地产税征收办法是人均豁免40平米,超过面积部分需要按照评估值缴纳房地产税。


现在起,买房要注意什么?


在经济不发达、人口增长缓慢甚至流失的城市,若你有多套住宅,未来两年要减持;


在一线、发展强劲的二线城市,除非拥有多套特大面积住宅,一般不用急于减持,等房地产税出来后卖都来得及。


在我看来,以下几种房屋更值得买:


购房指南


①赠送面积高的房子


②核心城区的房屋,区位优势会因房产税放大。


③央产房+老公房+二手经济适用房,保障性住房属性的评估值低,税费也会非常低。


④学区房,这里是从居住价值和租金回报率来分析。


⑤旅游房产、养老地产需谨慎,持有成本大大增加,再加上利用率不高,这类房子有可能成为鸡肋。


⑥共有产权房、限价商品房,产权非独有,缴纳房地产税的可能性不大。


⑦翻身农民把歌唱,农村住宅越来越值钱,从土地角度看,房地产税开启征收后,未来农村的宅基地土地交易价必然提高。当然,城市人去农村买宅基地,是违反现行政策的,要注意哦!


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