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房产税来临莫慌张,你还有选择住房消费方式的余地

来源:平安好房租房福利社   


摘要:房产税来临莫慌张,你还有选择住房消费方式的余地,由诸葛找房整理发布。房产税是稻草人,还是下山的猛虎? 都不是,它没那么无用,也没那么凶狠!所以,不能无所谓,也不能谈虎色变。

房产税是稻草人,还是下山的猛虎?


都不是,它没那么无用,也没那么凶狠!所以,不能无所谓,也不能谈虎色变。房产税将在什么时间、以何种形式开征,以及征收对象、免征范围的划定等等具体方案,暂时还没有定论。不过,在中国涉及房产的人士居多,房产税迟征、早征未敲定,但是非征不可是无悬念的。所以,有必要讲一讲房产税这个被鬼化的故事。


1 如果“房地产税”是一个拼盘,“房产税”就是拼盘中的一道菜。


在一次聚餐时,有人问及房地产税与房产税的区别?我顺手把一个凉菜拼盘推出来给大家看,里面有盐水鸭、皮蛋、熏鱼、牛肉等等,一共八个小品种,我说房地产税就是拼盘,房产税就是拼盘中的一道菜。事实上,房地产税是一个综合性的概念。即一切与房地产经济运动过程有直接关系的税都属于房地产税。在我国包括房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、契税、耕地占用税等。我国房地产税收入占地方税收的70% 以上,而外国一些发达国家仅在8%左右。


房产税是以房屋为征税对象,按房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向产权所有人征收的一种财产税。房地产税和房产税不能混为一谈,房产税是在房地产税的范畴之内。


2 房产税,能降服高房价吗?


很多人,对羞羞答答不肯出来的房产税,抱有一种莫名的期待,认为房产税一旦全面开征,房价就会应声落地,倾刻间就会像马云说的比葱价还便宜。这只是一种幻想,上海重庆两大直辖市,试点数年,全部房产税收入,不到10亿,而上海房价在试点的几年里一路攀升,成为全国全亚洲房价最贵城之一。那么,认为房价因房产税落地会应声而落的逻辑是什么?在他们看来,房多多者,税必重重,税重重不堪重,不堪重急抛房,急抛房房价落。


也不能说,这个逻辑不成立,只想说,事实远比这种推理要复杂。最重要的是,开征房产税实际上是增加了住房持有环节的成本,房价未落,税收骤至,百姓负担加重,来自社会的抵触不满情绪一定会升温。所以房产税在制订征收方案时,一定是温和的,渐进性,无论是起征点,税率设计都会考虑到百姓的承受能力和接受度。因为税赋不会太重,所以人们想想的急抛房及由此引发的价格大滑坡,不太容易出现。


3 房产税,不是治愈土地财政依赖症的良药。


很多学者、专家、官员对地方政府的土地财政患有集体焦虑症。担心卖地为生的地方政府,在土地资源枯竭之后,何以为生?所以,很多学者专家积极倡导开征房产税,希望能够治愈地方政府的土地依赖症。但他们也从来没想过房产税能代替土地财政。算算帐就知道了:


1、每年地方政府买地收入高达几万亿。截至2017年12月27日,全国卖地最多的50个城市合计卖地金额接近3.5万亿元,同比上涨31%。北京、杭州、南京、重庆、上海、天津等城市卖地收入超过1000亿元。全国已有52个城市卖地收入超过200亿元,11个城市卖地收入超过1000亿元,其中,北京卖地收入为2795亿元,杭州为2272亿元。


2.地方政府债务规模。截至2016年末,我国地方政府债务余额为15.32万亿元,控制在年度地方政府债务限额17.19万亿元以内,地方政府债务率(债务余额/综合财力)为80.5%,低于国际货币基金组织90%—150%的控制标准参考值。如果加上纳入预算管理的中央政府债务12.01万亿元,我国政府债务为27.33万亿元。虽然与国际政府负债率相比,我国政府的负债率尚在可控范围内,但如果没有每年几万亿的土地财政收入支撑,地方政府的债务率一定会突破警界线。全面开征房产税后,税收规模不可能达到每年数万亿元,所以房产税,治愈不了土地财政依赖症。


4 房产税,对住房消费是福音,还是魔咒?


我们做了一个关于“您对开征房产税持什么态度?”问卷调查。收到的一千份答卷,88.9%的人反对,2.1%的人拥护,9%的人无所谓。在反对者中,有房的主要怕税率高,起征点低,无房的是担心房产税一开征,房价降不了,税收增加了房东持有成本,转嫁到承租者身上,结果租金抬高了。其实有这种担心不是多余的。有人在网上算了一笔帐,按北京房价均价65000元/㎡,住房面积100㎡,税率2%计算,一年要收13万元房产税。而北京初级白领,税后年薪不到13万元。当然,如果首套不征,另当别论。网传任志强说过,开征房产税,就是打劫。如果照这种征法,确实有打劫的嫌疑。不管怎么说,开征房产税就是征财产税,房子多的要有思想准备,多一套百平米房子就要交13万元的税。不过房子不多的,尤其是首套房的不用耽心。


值得提醒的时,住房消费不只是买房一种形式,还有租房消费。相比起买房消费,租房消费,受房产税的影响较小。原因是,国家鼓励加快培育住房租赁市场的发展,在供求两端都有一系列的政策优惠。比如,对符合地方政府规定条件的低收入住房保障家庭从地方政府领取的住房租赁补贴,免征个人所得税;对公共租赁住房免征房产税。对经营公共租赁住房所取得的租金收入,免征营业税。一句话,房产税也是看菜下饭的,面积大与小不一样,消费方式买与租不一样,财产多少不一样。所以,房产税来临莫慌张,平安好房租房告诉你,还有选择住房消费方式的余地。


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