首页 二手房 整租房 诸葛说 关于我们

2018年房价会涨吗?除了维稳,还有这些......

来源:诸葛找房官方   


摘要:2018年房价会涨吗?除了维稳,还有这些 任志强曾公开表示:“我说话非常严谨,这10年预测房价都预测对了”。

近日,在2018年1月9日晚,北京威斯汀酒店的新演讲上,他被记者提问到“2018年房价会涨吗? ”


他如是回答,2018年元旦之后,关于房地产的第一个消息是合肥取消限价。青岛也开始租房可以落户,兰州也开始调整。3月份的两会还没开呢,两会开完以后肯定有变化。我现在不能再讲房价会不会涨,但我可以说,货币一定是会贬值的。


大众最关心的房价,暴涨不一定,但绝不会暴跌了


据凤凰房产透露,券商机构们一致认为,全国范围内,2018年房价整体将有上涨,但幅度不会大。在全国范围的普遍微涨之中,不同区域和城市同样会和销量一样,出现价格上的细微分化,比如长江证券认为一线城市涨1%,二线和三线城市涨5%,四线城市涨1%。


2018年房价会涨吗?除了维稳,还有这些......

图片来源:凤凰房产


本周二,瑞银预计2018年中国实际GDP增速将从6.8%下滑至6.4%,房地产投资增速将从2017年的7~9%降至2018年的3~5%,并且房地产下滑是2018年经济增长放缓的主要原因。


瑞银证券中国首席策略分析师高挺认为,原因主要是因为房地产,“下行的周期在一定程度上由于政策主导的房地产放缓,放缓之后房地产销售增速下降明显,尤其是之前比较强劲的三四线城市销售都在放缓,因此会拖累经济。”


瑞银亚洲经济研究主管、首席中国经济学家汪涛说,中国经济未来数年最大的“灰犀牛”是房地产,预计房地产活动会继续放缓,现在已经看到销售在减速,同时,信贷出现边际紧缩,因此房地产会出现下行。


其实,我们要注意几点:


上涨指的是一二线城市的房价,三四线城市房价一直不纳入“涨跌”的议论范围。


过了2018年谁都说不准,毕竟我们不确定未来会有什么样新的政策出台。


三个论点?


1.我国社会化进程已经进入“下半场”,人口流向是从小城市流向中心城市。


2.一二线城市已经或将要进入限制性发展新周期,土地供应逐年减少。


3.重压调控下,房价依旧保持小幅上涨。


目前不得不承认的是,我国确实已经步入“人口老龄化”的阶段,“人口红利”的优势在逐渐减少,未来将不会有太多年轻人从农村涌入城市;然而事实上,人口老龄化对房产市场的影响不会像想象的那么大。虽然人口老龄化的事实不可否认,但人口基数足够大,而且二胎政策已经放开。


最重要的是,我国的城市化已经进入下半场,远不是原来“农村包围城市”,而是从“农村向城市涌入”变成“由周边三四五六线城市涌向中心城市”。


2018年房价会涨吗?除了维稳,还有这些......


目前北上广深无疑是中国“虹吸效应”最强的几个城市。


这些城市不仅仅拥有着其他城市不可比拟的资源,同时也迸发着更多的机会,更加新鲜的文化和思想,始终吸引着全国各地的目光。以北上广为首的70个大中城市的库存来说,其实还远远不够。


房地产越来越体现出其资产、投资属性,所有买房人会担心房价过高,又绝不希望房价下跌。已知现在整个经济体系中,有20-25%的附加价值都是与房地产有关,大致估算整个金融系统对房地产的风险敞口有50%都与房地产有关,所以这是担心房地产的理由之一。


2018年房价会涨吗?除了维稳,还有这些......


下图是2010-2016年31城小学生人口变化的情况。之所以采用小学生人数反映人口变化,是因为统计局公布的常住人口与各地政府政绩挂钩,真实性有待商榷。


2018年房价会涨吗?除了维稳,还有这些......


图中可以清晰看到,厦门、深圳、苏州、合肥、郑州、北京、长沙、南京、天津、武汉、杭州、石家庄过去6年人口增幅均不错,未来凭借着其本身的优势,也应该不错。


除了北京、上海之外,其他城市都在争夺人口,2018年开年才不到十天,各地楼市就开始了新一轮的分类调控潮热。深圳、广州、天津、武汉、杭州、长沙、郑州、成都、济南、合肥、石家庄、沈阳等城市均加入了人才争夺战,再加上厦门、青岛、苏州等竞争力超强的城市,这些城市有着较好的人口增长预期,未来的购房需求量继续膨胀。


一二线城市已经或将要进入限制性发展新周期,土地供应逐年减少


2018年房价会涨吗?除了维稳,还有这些......


关于土地供应,大家不得不承认的是,目前一二线城市的土地供应趋势确实在逐渐减少。


上图是2017年1-9月份不同城市土地市场的成交情况,可以看出:


一线城市总体来看土地供应同比确实在增加,且楼面价有所下降。


二线城市土地供应量持续走低,然而楼面价却上升了22%,即地价上涨超过四分之一。


对于一线城市,北上广深作为政策调控的重点,土地供应量有所回升。尤其是北京在2017第一季度的土地供应就已经达到去年全年的供应,但是这种供应对于盘旋在北京的房企仍然不领情,主要也是因为前一年的供地量实在太低,不足120万平方米。


2018年的北京,土地供应效果即将显现,所以去年的多倍土地供应起不到太多作用,即使2017年是2016年土地供应的10倍,总体来看也不足1200万平。


上海和广州的土地供应量也有所回升,住宅用地增幅在18%左右。但是作为有众多刚需存在的超级大城市,这个土地供应量基本也是杯水车薪,更何况,这部分土地里还有那么多的租赁用地,共有产权,商服用地等。同时深圳土地供应量着实是百分百的骤减,2017前三季度住宅土地成交量为0。


这种尴尬状况,主要是因为深圳面积小人口多,几乎无地可供。近年来,深圳新建住宅大多都是通过城市更新、旧城改造获取的土地,所以深圳的土地供应不要有奢望。


而从长期看,根据同时根据北上广城市的总体规划,能够看出,从长期来看,这四个一线城市土地供应的走向确实是要逐年减少。


根据《北京城市总体规划(2016-2035)》,到2020年,北京的城乡建设用地规模减少到2860平方公里左右,2035年减少到2760平方公里左右。所以虽然北京今年前三季度的土地供应远超去年,但是也是因为去年北京的土地供应实在太少,对比更强烈而已。


根据《上海城市总体规划(2016-2040)》,到2020年,上海规划建设用地总规模为3200平方公里,未来将不再新增。对于现状低效建设用地实施减量化,预计到“十三五”末,上海将累计完成减量50平方公里,截至今年8月底,累计已完成项目立项47.9平方公里,项目验收19.6平方公里。减量化复垦的土地将优先用于生态建设。


根据《广州城市总体规划(2011-2020)》,到2020年,广州市域常住人口控制在1800万人以内,市域建设用地控制在1772平方公里以内,其中城镇建设用地控制在1559平方公里以内。此外,要贯彻落实城乡规划法关于先规划后建设的原则,禁止在《总体规划》确定的建设用地范围之外设立各类开发区和城市新区。


同时根据中国指数研究院的数据,二线城市土地供应已经明显地表现了走低趋势和事实。


2018年房价会涨吗?除了维稳,还有这些......


虽然目前成都、武汉、合肥等城市还在继续扩张,它们都希望成为真正的国家中心城市,希望吸引更多的人口、扩展城市边界。但除了郑州,其它城市的土地供应也都是减少的趋势,而且它们似乎都已经不想或不能再供应更多的土地了。


不仅仅是经济活力高的城市土地供应量走低,如苏州、宁波、天津、石家庄、济南等,经济本来就衰落的东北和西北地区,沈阳、长春和兰州,它们的土地供应量同比均比去年同期要低。


房价最主要的组成部分就是地价,地价上涨四分之一,房价不可能不涨。今年二线城市土地成本上升四分之一多,即使开发商放弃利润,只是单纯为了公司的运作,品牌的扩张,但是地价高居不下,房价肯定不能低。


开发商的底线,不赚钱可以,绝不能赔钱。


2018年房价会涨吗?除了维稳,还有这些......


所以,从中期看来,一二线城市的土地供应会持续走低,一方面是城市总体规划的布局,另一方面也是限于18亿亩耕地红线,这是一个具有法律效力的约束性指标,18亿亩耕地根本上是不可突破的底线,所以加大土地供应困难重重。


重压调控下,房价仍然保持小幅上涨


自前年的930新政以来,楼市也经历了一年多的“限购+限价+限贷+限售”的高压调控,这一系列的调控政策确实取得了效果,根据2017年9月份70个大中城市住宅销售价格变动情况的数据显示:


1)热点城市新建商品住宅价格环比继续全部下降或持平,同比涨幅全部回落


70个大中城市中15个热点城市房地产市场继续保持稳定。从环比看,新建商品住宅价格全部下降或持平;从同比看,涨幅均继续回落,回落幅度在1.8至8.8个百分点之间。


2)70个大中城市中一线城市房价环比继续下降,二三线城市涨幅继续回落或与上月相同




一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比均下降0.2%。二线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨0.2%,涨幅与上月基本相同。


3)70个大中城市中一二三线城市房价同比涨幅继续回落


2018年房价会涨吗?除了维稳,还有这些......

2018年房价会涨吗?除了维稳,还有这些......2018年房价会涨吗?除了维稳,还有这些......

不过比较有意思的是,这轮调控后,房价仍然没有下降,相反大多数城市的房价仍然在上涨。除了北京等一线城市有0.1个百分点左右的下降外,其他城市房价均在上涨。


这种力度的调控房价仍在上涨,那么如果后期调控政策力度仅停留在这个程度、不继续加码呢,房价是否就仍然会维持这种小幅上涨的态势,小幅上涨也是涨。


不是宣传中国房价神话,房价不是不能降低,事实上,在我国楼市发展史上,确实有几次楼市崩盘,包括温州、海南,当然最具代表性的还是海南的“天涯海角”,那是我国楼市历史的第一次调控。


1993年6月,面对楼市过热,中央出台宏观调控政策,限期收回违章拆借资金、削减基建投资、清理所有在建项目,招招对准房地产市场。与此同时,国务院还宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业。


釜底抽薪,一夜寒冬。


海南房地产市场应声而落,海南经济亦进入断崖式下跌。大量房地产企业倒闭,无数人血本无归。这些企业在海南留下了600多栋烂尾楼、18834公顷闲置土地和800亿元积压资金。很多土地最后变成了玉米地,而烂尾楼变成了养猪场。


但是现在的中国跟90年代有着巨大的不同,房地产和中国的国民经济基本上互为绑架,如果政府故意再让楼市崩盘,无异于釜底抽薪,同归于尽。


即使现在供给侧改革,要发展实业,鼓励创新,但是这些短期内是不会有太显著的变化的,支撑GDP稳定健康增长最主要的部分还是房地产以及与房地产相关的各行各业。


央行行长周小川在G20财长和央行行长会议上的表示,中国将继续实行积极的财政政策和稳健的货币政策,去杠杆、警惕并防控影子银行、房地产市场泡沫等风险。


经济去杠杆、金融去杠杆,不一定就是降负债,房企目前的负债率确实已经超过平均负债率,如果真的用降负债的办法来降杠杆,经济很可能出现瀑布式下跌。


即使后续租售同权等政策落实,那其实从政策制定到落实,中间还是有过渡期和缓冲期的,也就是说,2018年仍然是房产的缓冲期和过渡期,这段时间房价仍然会保持稳定小幅上涨。


据21世纪经济报道从广州、上海等地调查发现,多家银行机构房贷利率上扬。如广州首套房贷利率最高已上浮至20%,此前一直低调的外资行近期也加快了提价步伐,首套房贷上浮至基准之上,达到1.05倍。放贷大户工、农、中、建、交五大行目前的首套房贷也都在1.05倍之上,其中建行最高,达1.1倍。


在货币政策目标不像美国那么强烈的要和通胀挂钩,但是如果通胀有超出2%的基本目标,绝大多数人已经把2018年的通胀预期调高到2%以上,甚至3个点。央行的口风已经不再是维稳人民币,而是促进汇率减少干预,赋予人民币弹性。


2018年房价会涨吗?除了维稳,还有这些......


【总结】


从长期来看,由于我国人口基数大,以及目前我国的城市化进程已经进入“下半场”,人口流向是从小城市流向中心城市,一二线城市的住房需求还有膨胀空间;


从中期来看,我国的土地供应肯定是逐步缩减的,尤其是一二线城市,受限与各城市总体规划,以及城市本身的体量,未来一二线城市土地供应会继续下降。


从短期来看,目前我国的调控政策已经可以说是“史上最严”,房产调控也逐步定为长效机制,但是高压之下,我国房价仍然保持小幅上涨,不得不说是需求端发力。


虽然房产调控已经纳入某会报告,要维持房价稳定,但是“稳定”一定是房价稳定上涨,而不是稳定下降。


房价大涨的时代确实已经不复存在,但在2018年上半年,仍然会保持像去年下半年稳定小幅上涨的态势,预计全年的涨幅不会超过4%。


诸葛找房城市购房交流群(学习交流,答疑解惑,内部资源报告)火热进行中,加入城市群与网友共商买房大事~


加我微信:tzy80158600(备注:城市加群)


诸葛找房城市购房交流群

相关热点
二手房 整租房 诸葛说 关于我们 联系我们:400-810-5188 电子邮箱:kefu@zhugefang.com
扫描下载经纪人版 扫描下载客户端
Copyright © 2015-2016 北京诸葛找房信息技术有限公司 | 京公网安备 11010502032800号 | All Rights Reserved 京ICP备16062318号 | 隐私声明