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20年楼市调控路线图:紧两年松三年,只有房价一路飞涨

来源:房屋屋   


摘要:20年楼市调控路线图:紧两年松三年,只有房价一路飞涨,由诸葛找房整理发布。从1998年住房商品化改革以来,中国楼市已经迈进第20个年头。

这20年,楼市调控一直如影随形,从最早的“国八条”到“新国八条”,从“国十条”到“新国十条”,从限购限贷到限价限售,从“史上最严”到“没有最严,只有更严”……调控可谓无处不在,无所不包,然而房价仍旧犹如脱缰野马,一路上涨。


是调控手段有问题,还是房价上涨的趋势不可阻挡,抑或我们的调控,本意就不在控制房价?


回顾这20年的调控史,将有助于我们了解这一真相。


20年楼市调控路线图:紧两年松三年,只有房价一路飞涨


一、1998-2003:房地产成为支柱产业


20年前的1998年,中国开启了住房商品化改革。


住房商品化改革之所以迫在眉睫,主要受到两大因素的影响:


一是亚洲金融危机的存在,让寻找新的经济增长点成为关键,房地产就是最主要的一部分。


二是过去的福利分房制度看起来很美好,但终究只是小圈子的特权。不仅大多数无机关单位身份的人被排除在外,即便在机关单位,住房分配也要按照级别和资历,不仅住房水平相对低下,而且充斥着暗箱操作。


所以,房地产刚起步的这五年,是以刺激发展为主基调的。


1998年房改政策出台,福利分房逐渐退出历史舞台;


1999年房贷政策出台,从此贷款买房、按揭买房成为主流;


2001年税费改革制度出台,营业税、房产税和个人所得税大幅下调;


2002年土地招拍挂制度推行,土地出让逐步市场化。


2003年8月下发的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》,明确“房地产业已经成为国民经济的支柱产业。”


从1998年住房商品化改革以来,中国楼市已经迈进第20个年头。


从此,房地产就印刻在中国经济之中,风雨不动。


二、2004-2007  稳不住的房价


如果说从1998年到2002年,房地产产业还只是处于草创阶段,除了少数城市之外,多地市场都没有太大起色,那么从2003年开始,房价普遍进入持续上涨通道。


2003年4月,央行下发《关于进一步加强房地产信贷业务的管理》,其中明确严控房地产开发贷管理、要求二套房提高首付,这是1998年之后第一次出台措施抑制房地产过热。


从2004年到2007年,调控政策频出。其中,最有代表性的当属2005年3月和5月接连出台的两个“国八条”,首次将调控上升到全局层面,将稳定房价抬升到政治高度。


正是在这几年,后来我们所熟悉的政策一一登场:首付款从20%提高到30%,二套房不得低于40%,贷款利率不低于基准1.1倍,限制境外机构与个人购房,大力建设经济适用房和廉租房,二手房转让开征个人所得税……


然而,市场的密集调控,并未能阻止房价上涨的步伐。面对飞涨的房价,以经济适用房为代表的保障房,非但未能纾解社会情绪,反而产生开宝马申请经适房等一系列问题,备受诟病。


三、 2008-2010  四万亿的盛宴


2008年是房地产史上绕不过去的一年,这一年,深圳、杭州等地的房价大幅下跌,房企一片哀鸿,业主围攻售楼处在多地上演,就连一向所向披靡的恒大,都差点折戟。


全球金融危机影响席卷而来,房地产首当其冲。当年,杭州万科某楼盘降价促销,引发老业主集体抗议,大闹售楼处,有业主哭诉:“从没想过房价也会跌这么惨”。


从1998年住房商品化改革以来,中国楼市已经迈进第20个年头。


业主担心还没维持多久,房地产就迎来大规模救市。


2008年11月,四万亿投计划横空出世;


当年12月,《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》出台,明确扶持房地产行业,各地纷纷出台救市措施,不仅之前的调控政策被全盘推翻,各种信贷宽松、税收减免和财政扶持政策纷至沓来。


在政策刺激之下,2009年全国房价大幅上涨,全国范围涨幅高达23.4%,而上海更是超过50%。


四、 2011-2013 限购限价政策横空出世


大涨之下,楼市调控再次席卷而来。


这一次,政策手段不同于以往,限购和限价政策第一次登上调控舞台。


从1998年住房商品化改革以来,中国楼市已经迈进第20个年头。


2010年4月30日,北京版国十条实施细则出台,自通知发布起,一个家庭只能购买一套商品住房。


随后,限购就从一线城市向二线城市蔓延,南京、武汉、郑州等地集体祭出限购政策,从此限购成为楼市调控标配。


2013年,面对房价持续上涨,北京、广州等地出台政府指导房地产销售定价措施,这就是俗称的“限价政策”,房地产商如果不接受政府指导价,就无法获得预售许可证。


然而,上有政策下有对策,限价固然能在数字上控制住房价,却无法真正阻止房价上涨,于是“阴阳合同”横空出世。


一份满足限价要求的购房合同,加上额外的一份装修合同,足以让限价政策形同虚设,而购房者的负担不减反增,因为装修合同首付比例更高而且贷款期限更短。


这几年,虽然调控力度史无前例,但对于房价仍然没有明显影响。


五、2014-2016 涨价去库存


2014年,受经济下行影响,房地产又一次面临调整。


正如很多人预料,在前一年还信誓旦旦的楼市调控政策,一个接一个被废除,楼市大宽松周期再次到来。


2014年6月,内蒙古呼和浩特率先取消限购令,到当年10月,不到四个月时间,共有41个城市取消限购。


至此,上一轮46个限购城市里,仍在坚持的只剩下北上广深和三亚5个城市。


从1998年住房商品化改革以来,中国楼市已经迈进第20个年头。


除了取消限购之外,各地在刺激楼市上毫不含蓄。从购房入户到购房发放财政补贴,甚至沈阳等地发文鼓励大学生入市购房,全国市场一片火热。


2015年底,“化解房地产库存”成为政策主方向,自此新一轮房价上涨周期开启。


涨价去库存”,看似违背常理,其实十分正常。因为住房不仅是消费品,更是投资品,买涨不买跌是普遍的市场情绪。


房价一旦上涨,就会产生顺周期的正反馈效应,涨得越猛,买家的情绪就越旺盛。相反,一旦市场出现下行,房价降幅越明显,不但越是无人问津,而且还会引发恐慌式的抛盘效应。


一二线城市的上涨,可以看成是信贷宽松的结果,而三四线城市和县城的普涨,则有棚改货币化的推波助澜。


2015年,三四线城市开启棚户区改造,2015年-2017年棚改的目标是1800万套,而2018年-2020年将要再改造各类棚户区1500万套。


所谓棚改,立足于改善居民住房需求,但集中式的棚改,在大拆大建之时,必然会制造新的购房需求,加上这一轮棚改基本以货币化补贴为主,拿到钱的拆迁户进入市场,需求进一步膨胀,房价就这样被持续推高。


六、2017 史上最严调控


历史总在重复。


房价转冷时,各种刺激政策层出不穷;而市场走热时,调控政策卷土重来。


这一轮调控自2016年10月开启,到2017年年底,已有近百个城市出台了各类调控政策。


从1998年住房商品化改革以来,中国楼市已经迈进第20个年头。


与过往不同的是,除了传统的限购限贷限价等政策之外,限售成为各地调控的标配。


截至2017年12月,接近50城出台了限售政策,限售期2-5年不等。其中既有广州、南京等一二线热门城市,也有河北白沟、福建闽侯等名不见经传的三四线小城镇。


从1998年住房商品化改革以来,中国楼市已经迈进第20个年头。


限售的目的在于锁盘和“冻房”,新盘房产证到手后2-5年才能进行上市交易。这是直接限制交易,意在将房子锁在楼市里,既不允许获利了结,也不允许清盘退出,无论涨跌,这些不动产都不能参与。


短期看,限售可以抑制投机需求,同时还可为房地产税出台腾挪出足够空间;长期看,只要资金被锁在楼市,无论房价是否大跌,都难以产生太大金融风险,政策的用意正在此。


在史上最严调控的影响之下,叠加政策去杠杆、美联储缩表加息带来的影响,部分城市房价出现调整,北京房价从最高点跌了6个点以上,部分三线城市成交量萎靡,房地产面临转向时刻。


七、2018 又一轮松绑?


2018年刚刚开年不久,多地就传出调控松绑之声。


兰州取消部分区域的限购政策,南京等地表示40岁以下大学生和技能型人才可以先落户有就业,厦门声称要加快商业地产去库存……


虽然各地均表示调控不会放松,但“只做不说”恐怕更是心照不宣的潜规则。


回顾历史,我们不难发现,历来调控政策很难维持五年以上,有时甚至连两年都没法坚持。


从1998年住房商品化改革以来,中国楼市已经迈进第20个年头。


一方面,调控本来就不是长效机制,有时候它是为了应对房价过热,有时候它又是应对市场过冷。而房价上涨周期一般也就两三年时间,这就决定调控政策难以从一而终。换句话说,头痛医头脚痛医脚,最终病症如故。


另一方面,房价背后有如此之多的利益裹挟,这就决定任何调控都不只是为了房价的合理与稳定,而是为了维系既有的利益格局。


更重要的是,调控的目的从来都不是“降房价”,反而是“保障房地产市场平稳健康发展”,暴涨固然不健康,暴跌根本不会被接受。


所以,每当市场有所转冷时,调控政策总会适时放松,从不例外。


这一次,恐怕也不会例外。


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