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这一次,房地产税真的要来了!降房价可能只是一厢情愿

来源: 房屋屋   


摘要:这一次,房地产税真的要来了,降房价可能只是一厢情愿,由诸葛找房为大家转载发布。今天,权威人士在《人民日报》撰文表示:要推进房地产税立法和实施。

房地产税推出的信号越来越明显!


今天(12月20日),权威人士在《人民日报》撰文表示:


要推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税,适当降低建设、交易环节税费负担,逐步建立完善的现代房地产税制度。


这意味着房地产税再进了一步,如果明年两会开始立法,下一个五年之内,房地产税推出将成大概率事件。


房地产税风雨欲来,然而关于房地产税仍存有一系列误会。推出房地产税,政策的实际用意究竟是什么?


01 房地产税的真实意图是什么?


关于房地产税,坊间存在两大截然不同的观点。


一边认为房地产税的到来,将对楼市投机形成致命打击,令炒房客战栗,降房价可期;


另一边则认为,在土地70年产权、土地出让金等问题未解决的前提下,征收房地产税只会加重购房负担,反而不利于房价的正常化。


从逻辑上看,这两种观点都有一定道理,然而也都有各自成立的前提。所以,问题的关键不在于房地产税到底是降房价还是稳房价,而在于决策者究竟想利用房地产税干什么?


回到现实的政经逻辑,我们来探寻决策者的真实意图。


首先,官方从来都没有做过“通过房地产税降房价”的表态。所有的联想都是民间自发完成的。相反,相关专家反而在各种场合反复澄清,不要房地产税与降房价相挂钩。


其次,之所以房地产税被提上日程,一个大的背景是,随着商品房市场进入存量房时代,以及部分城市土地资源日渐紧张化,原本作为地方政府财政收入主要来源的卖地收入,很快将会走到尽头。土地财政的可能空间越来越小,开拓新的稳定税源就成为当务之急。房地产税,就是为这个目的而来。


三者,从理想的情形而言,房地产税试图规范房地产领域的所有税收。众所周知,这些税种普遍存在交叉征税、重复征税和税率不合理的问题,而房地产税则是针对房地产开发到保有、交易的所有环节,有望将一揽子解决房地产税收问题。这其中,既有增税的过程,也有减税的可能。至于最终到底是负担变重还是变轻,则要多看制度的设计。


四者,从楼市调控的逻辑出发,我们更能明白房地产税的真实用意。历来楼市调控,无论有多严厉,里面都不会少一个词:“保障房地产市场平稳健康发展”。既然是“平稳健康”,那就意味着暴涨要得到遏制,但暴跌也不会被允许,所以房地产税的效用也必然要被局限在这一框架之内。


所以,从政经逻辑看,房地产税的推出,最大的作用就是替代土地财政,为地方政府开辟稳定的税源,同时有可能的话,理清房地产领域的税收关系,减少重复征税的可能。


至于降房价、遏制投机,其实都只是附带效果。能不能达到这一效果,那还要看其他层面的博弈。


02 房产税降房价是不是一厢情愿?


房地产税到底能不能降房价?


不妨先从历史里寻找答案。2011年,重庆、上海率先展开房产税试点。如今将近7年过去,这两地的房价究竟如何?


显然, 两地的房价非但未降,而且上涨态势如故,与其他热门城市并无二致,丝毫未受房产税的影响。


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为什么重庆、上海的房产税试点效果不彰?


有人说是两地的政策过于宽松,比如重庆只针对高档住宅征收,上海则不针对存量住房,而新房一套全部免征,即使即使购入两套,如果加起来人均不超过60平,仍旧是免征的。


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至于税率,上海最高也只有0.6%。举个例子,总计200平米的房产,除去三人180平的免征面积,余下的20平就按10万一平,房产税一年也就1.2万元,相比于总计2000万元的房价,何止是聊胜于无?


这的确是个问题,然而,降低征税门槛、提高征税税率,那么房产税就能对房价立竿见影吗?


同样不见得。以美国为例,美国的房产税税率从1%到3.3%不等,而且征收实现全面覆盖,无论是新购房产还是存量住宅,都在征收之列。即便是如此完善的房地产税体系,同样未能阻止美国大城市房价在2007年之前的暴涨,后来压住这一暴涨势头的,仍旧不是房地产税,而是次贷危机。


其实,影响房价的因素众多,房产税只是其中相对不重要的一个。货币放水与否、信贷宽紧、土地供给、收入增长、人口增长,都比房产税的影响更显著。


03 最好的结果与最坏的结果


房地产税,究竟会带来的好的结果还是坏的结果,全要看制度如何设计。


其一,开征房地产税之后,会否取消土地财政?现阶段的土地财政,其实就相当于变相税收,其利益被地方所获取,却未能充分反馈于民生。按周其仁的话来说,政府有闻税则喜的传统,加税容易减税难,如果最终土地财政不变,房地产税就是引狼入室,变相加税,购房负担反而更重。


其二,如何避免误伤刚需?只有一套房的与四五套房的显然不一样,拖家带口供房贷的与黄金单身汉又不同。所以,只是对首套房免征还不够,有必要视家庭负担引入所得税扣减,这样才有调节作用。


其三,房地产税收了用在哪?以前的土地财政据说要拿出10%用于保障房建设,有没有落实不清楚,最起码大头都落到政府腰包,房地产税会不会重蹈覆辙。国外对房地产税用途有明确规定,一般用于地方教育和公共设施投入,我们又靠什么保障税收取之于民用之于民?


所以,房地产税如果不能以减少其他税收为前提,那结果只会沦为变相加税。同理,如果房地产市场的利益模式不变,人为制造短缺的动机仍然存在,那么房地产税只会从有房者向无房者转嫁,而无法抑制投机,调节差距。


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