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国庆楼市摸底,揭露成交量暴跌的真相

来源:樱桃小房子   


摘要:国庆楼市摸底,揭露成交量暴跌的真相,由诸葛找房为你整理发布。下面,我们就来看看本篇国庆楼市摸底,揭露成交量暴跌的真相都给大家带来哪些精彩内容吧。

今天看到各个报道,都在说热点城市国庆期间暴跌多少。


上海前7天网签新建住宅178套,同比2016年同期的784套,跌幅达到了78%。


深圳前7天签约445套,同比2016年同期的508套,跌了13%。


南京前7天签约457套,同比2016年同期的905套,跌了50%。


福州前7天签约345套,同比2016年同期的540套,跌了36%。


先说明一下,新房认购和网签是有时间差的,正常情况下,你交齐首付款,可能半个月就可以网签了,但今年因为调控限价后,政府为了达到稳房价的目的,网签受到严格管控,比如一天内,只允许网签十几套,哪怕你今天卖了一百套也不可能一天内全部给你网签完,所以网签和实际购买交易的时间会延长,国庆期间的网签数据,可能是八月份就签了买卖合同的单,而国庆期间真实的交易,可能要延后到十一二月才能显示在网签数据上。


不过每年的国庆期间购买数据,都显示的是国庆前的交易数据。所以我们不否认因为限购限贷限售等政策导致市场成交量的下跌,说完全没有效果是罔顾事实。


因为今年整体的成交量都在下降,1-9月数据显示:全国楼市持续分化,北京、上海、广州、深圳等一线城市,年内平均成交跌幅达到了40%,其中北京跌幅达到了45%,深圳达到了47%。二线热点城市,南京下调了57%,福州下调60%。


但必须承认,这并不全是因为调控导致的暴跌。


去年国庆期间集中出台了一些调控政策,有些集中急于网签,所以导致去年国庆的网签数据基数会比较大,因此相比今年的数据,跌幅较大。这些是部分变量原因。


还有很重要的一个原因,是推盘量的大幅减少,你今年卖的盘少了,成交量当然会相应减少。


比如广州,中原地产监测,今年十一假期前后,广州11区总共有19个楼盘开盘加推,总推货量2090套,比去年十一假期前后的5979套大跌65%。


其它城市,比如杭州,南京,今年的推盘量都明显少于去年,很多城市库存量已经降到了3个月以下,一房难求。


像长沙,新房卖的非常好。


国庆楼市摸底,揭露成交量暴跌的真相


量在价先,量是跌了,价格却依然坚挺,大多数降价也都是受政府限价所迫,房企主动降价的还不多,这是目前多数二线城市的现状。原因在于,市场库存严重不足,处于供不应求的状态,成交量不跌才怪。


我国庆也出去跑了下市场,包括新房和二手房,先说下深圳的情况。


深圳从去年930调控一年以来,前半年市场成交量价齐跌,后半年,也就是今年3月份后,市场反弹,但新房因为供给量不稳定,而且网签受到严格的限制,高价盘网签速度非常慢,所以从新房成交量上,不能全面反映市场走势。


整体而言,定价明显低于市场价的新盘,还是很好卖,比如华侨城片区的豪宅,我同事的朋友以不到1400万的价格,抢了一套180平米的,据说转手就赚了不少。又比如华润深圳湾悦府,12万均价,开盘当天去化率可以达到七八成。而以市场价开的,价格相比二手房没有优势的新盘,去化率并不理想。


我今天去看了南山区南头附近两个紧挨着的新盘,前海东岸和豪方天际。前海东岸去年7月份开盘,拿出900多套卖,7.5万的毛坯均价,卖到现在,一年多了,还有200多套没卖掉。豪方天际去年9月份就开盘卖了,一直卖到现在,还有2栋明年开盘,价格一直没有变,7.8万左右的精装房均价。


卖了一年多还没有卖完,说明什么问题?一方面定价偏高,认可这个价的购房者不多。二是开发商不急卖,所以死扛不降价,市场观望情绪未消除。


二手房更能代表市场真实走势,因为深圳早就进入了存量房市场了,去年的二手房成交量10.7万套,新房只有4万余套,二手房是新房的2.5倍左右。而且二手房都可以及时网签,不会被人为调节。


国庆楼市摸底,揭露成交量暴跌的真相


从上面的图可以看出,深圳二手房成交量去年国庆调控后,一路下滑,在今年2月份反弹后,最近半年都稳定在七千套上下,相比高峰期肯定是平淡了很多,二手房确实没那么好卖了,不过成交量在五千套以上,还算不上冷清。


九月份可能又是个分水岭,二手住宅成交量5755套,跟8月份差不多,传统的金九银十估计是没了。


根据美联物业的调查如下图:


国庆楼市摸底,揭露成交量暴跌的真相


我最近去看二手房比较多,跟中介交流的情况也如此,9月份中下旬以来,因为房贷利率的上浮,客户观望的多了,觉得上浮10%买房不划算,想等到明年一季度银行额度多了,看利率能不能下降,同时业主放盘溢价空间又大了点。还有一些依靠消费贷做的首付和月供的投资客,开始扛不住了急于抛售。


其它城市目前的行情,我也从各地粉丝处了解了一下情况,做个陈述。


南京,部分急于出手的二手房业主开始降价卖房,但政府供地少,开发商捂盘惜售,形势还不明朗。


合肥,二手房不好卖,有投资客表示本打算卖房,但价格低到要亏,干脆不卖了。


厦门,有一些投资客急着出手的,降了一些,大部分还是比较坚挺。


成都,市场一致预期房价还要涨,新房一房难求。


天津,二手房相比高峰期,下跌了20%。


北京,很多购房者在等10月18的大会召开,开完准备入市。


上海,市场预言明年上半年因为定向降准后,资金面又宽松,将有一波反弹。


如果没有定向降准,信贷按照目前这样收紧的节奏前行,我敢肯定对深圳、合肥、厦门这些高杠杆的城市而言,会越来越难受,会有越来越多投资客,因为利率的上升,而慢慢扛不住。


但现在已经决定在明年1月开始定向降准了,硬加“定向”二字,只是为了掩人耳目,给大家一个心理安慰,以为不是漫灌,而是滴灌,其实我们何时承认过货币宽松?哪怕是洪水滔天,我们也拒不承认,目前我们每个月上万亿的人民币贷款,和社融规模依然超高速增长,跟我们的措辞“中性偏紧”是否匹配呢,自欺欺人罢了。


所以我尚无法评估这个对市场资金面的缓解会有多大正面作用,到底能释放多少资金,现在都没有一个准确的数据,因为还有三个月的缓冲时间,让银行去达标,所以需等到明年一季度再观看变化,届时看银行当年的房贷额度就知道松紧了。


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