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租赁住宅,会是房价的终极杀手吗?

来源:真叫卢俊   


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谈起租售同权,大家聊的都是“同哪些权”,今天我们打开一下脑洞,畅想一下,租赁市场起来后,将会发生什么?


简单来说,租售同权政策,就是给长租公寓开了一个政策窗口。大城市土地稀缺,人口爆棚,租赁市场既是无奈之选,也是最好的解决方案。


如果几年后,人们对租房居住普遍接受,实力企业大面积进入,那么,从长期看,它将会带来4个方面的影响。


01 人才的流动加快


长期以来,房子某种程度上阻碍了人才的流动,这是必然的。我身边就有这样的例子,一个小伙子要从上海回到陕西的地级市,原因是在上海买不起房子,而在当地可以轻松搞定。


还有朋友是有孩子后,不得不考虑教育问题,实在离不开上海的,在周边的太仓、昆山买房,有的干脆回了老家。


而一旦租售同权,意味着年轻人最急迫的孩子教育问题得到满足。尽管一线城市教育资源一向紧缺,但至少有了公平的竞争机会。


当教育、医疗、社保等社会福利能够同享,进入大城市的主要阻力就被打破,中心城市的虹吸效应进一步放大,那些原本不愿去大城市的人,现在已没有门槛。


这无疑能加快人才的流动。


欧美、日本等发达国家的租房人口,会占到30-50%。买房的人比例少,但反而城市化程度最高,这就是最大化释放人才流动的效果。


有人说,中国人的房子不完全等于居住需求,还有心理需求,家的概念延续了几千年,说改就能改吗?


那么现在回头去看98年房改,福利分房说没就没了,让大家自己去买房。多少人觉得不可思议不能接受,但时间会改变一切。一切新生物种,一定会替代落后物种。


So,当租赁同权观念和制度覆盖到大部分城市,我们也会变成“游牧民族”,无拘无束,哪里喜欢去哪里。城市的竞争力也能完全释放,机会越多、门槛越低,就越能吸引人才。


02 提升年轻人的生活质量


年轻人买房,钱的来源无外乎两种,一是啃老,二是对自己下狠手。个人收入甚至家庭积蓄,都扔进到了房子上。


少年时的诗和远方,都变成了当下的苟且。一个个在学校喊梦想的少年,变成了一个个手捧保温杯的大叔。


对相当一部分人来说,因为要买房,因为买了房,不敢辞职、不敢消费、更不敢去干自己喜欢但眼下不赚钱的事情。


如果换成租房呢?


房子绑架中国人太久了,换成租房子,年轻人就不用背负那么大的压力,趁父母健康,趁没有子女,趁热血未冷,琴谱可以捡起来,专业可以读起来,旅行可以走起来。


在衣、食、行足够廉价的今天,住的问题一解决,等于满足了人的基本生活需求。摆脱物质束缚,才能追求上层建筑。


年轻人的精神状态会好很多,生活质量也会提升。


目前来看,租赁市场最大的坑性来自观念。但随着互联网原住民一代的崛起,国际生活观念的融合,未来的95后、00后的接受度还是比较乐观的。


03 促进实体经济发展


这几年的实体行业可谓水深火热,商品泛滥,利润微薄,于是开始供给侧改革,以顺应消费升级的大趋势。


但消费升级靠什么?旺盛的消费力呀。


房子是个吸金大户,一个家庭花在房子上的钱越多,用于消费的钱就越少。底层需求得不到满足,谈什么升级呢。


而一旦长租公寓被人们作为普遍的解决方案,就会有更多的钱流入汽车、科技、旅游、健康和生活零售等各种行业,对个人来说,消费升了级;对国家来说,无非是把钱从左口袋掏出来,放进右口袋,但这左右一换,惠及的将是大量的制造业和服务业。


试想一下,现在的中国经济,是需要再多一些华为、腾讯、阿里、大疆,还是需要多几个千亿房企?


所以长期来看,一旦把不动产占用的财富释放出来,将会促进实体经济的发展。


04 促使房价下降


中国房地产有两个神奇的现象,一个是商住倒挂:住宅的价格,比经营用的商办物业价格还高;一个是租售倒挂:住宅的租售比很低,如果买房用于出租经营,投资回报很差。


贵的东西,租金反而没有更高,这不合理。也说明有相当一部分房子削弱了“住”的作用,这无疑是种浪费。


当越来越多的人奔向租赁市场,那么销售市场的人势必减少。原本紧张的供求关系将得到缓解,甚至全面改观。


再从产品端口看,1个月前上海成交的4幅地块,分别位于徐家汇、古北、北蔡和浦东南码头,都是市中心核心地段。


一来可以看出政府的决心,二来可以看见,接下来将会有更多优质的地块纳入租赁市场,分流销售型住宅的市场。


不仅如此。市场成熟之后,很多闲置的、利用率低的物业,也将会被改造成租赁公寓,如办公、商业、工厂、农民房等。以及分散在各个社区里的个人出租住宅,也会纳入管理体系,由企业和政府规范管理。


05 租赁市场顺利实施的保障


对于北上广深一线城市来说,前期的租赁市场,因为跟城市权利、福利挂钩,依然是稀缺资源。


如何界定权利?如何防止“炒租”?如何调控价格规范服务?等等,除了增加市场供应,更需要完善规范的政策配套和监管体系。


7月份开始,广州、深圳、南京、杭州、厦门、成都、武汉等12个城市,已经作为先行试点,陆续出台了租赁住房新政。


9月份,上海也出台了意见,明确提出将在2020年完成市场参与、多品种供应、规范化管理的租赁住宅市场体系。


在土地资源稀缺,住宅市场严重焦灼的今天,租赁住宅不失为一个有效的解决办法。


如果你还没有买房,短期内也不打算买,那么真的可以尝试一下租赁住宅。而你现在要做的,就是完善自己的社保、公积金缴纳,以及居住证积分。


因为,好东西向来抢手!


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