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三组关键词看懂 北京城市总体规划和未来北京房价

来源:官方   


摘要:三组关键词看懂 北京城市总体规划和未来北京房价,由诸葛找房为你整理发布。下面,我们就来看看本篇北京城市总体规划和未来北京房价都给大家带来哪些精彩内容吧。

9月27日,中共中央、国务院批复了《北京城市总体规划(2016年-2035年)》,持续三年的北京城市总体规划终于尘埃落定。


自建国以来,相关部门一共编制过6版北京城市总体规划。今年5月17日,《北京城市总体规划(2016年-2030年)》(送审稿)出炉,此次公布的正式版规划周期长于送审稿,可以说奠定了近20年北京的发展方向。


近五年以来涉及北京重要规划的重要决议表 


北京城市总体规划和未来北京房价


城市规划和房价息息相关,可以说《北京城市总体规划(2016年-2035年)》命系未来北京楼市整体发展,诸葛找房专家团深度解读和房价直接相关的关键词,带你读懂重点,看清未来房价走势。


三组关键词看都懂新总规


关键词①:常住人口、2300万


《北京城市总体规划(2016年-2035年)》指出:严格控制城市规模,以资源环境承载能力为硬约束,切实减重、减负、减量发展,实施人口规模、建设规模双控,倒逼发展方式转变、产业结构转型升级、城市功能优化调整。到2020年,常住人口规模控制在2300万人以内,2020年以后长期稳定在这一水平。


关键词解读:


北京人口的快速增长不仅带来了城市交通等各种城市病,也是引发北京房价过快增长的重要因素之一。诸葛找房通过对北京人口数据整理,发现以下特点:


1)北京市人口已经出现负增长


北京市统计局2017年4月13日发布的数据显示,2016年末北京市常住人口为2172.9万人,较之2015年才新增不到2万人,实现负增长。2016年北京市城六区常住人口比2015年减少35.3万人,占比下降1.7个百分点,城六区常住人口实现由增到减。


北京城市总体规划和未来北京房价


人口的流动是影响房价走势的最大因素,但由于人口流动是缓慢而长远的,因此从短期内看房价似乎与人口关系较小,但长远分析,人口流动则会带动房地产市场发展。


2)各城区指标明确,郊区承接人口分流


北京的人口目标控制在2300万,控制首都人口目标似乎成了北京市的首要任务,北京各区现在也都做出了人口规划,汇总数据如下:


北京城市总体规划和未来北京房价


从上表可以看出,主城区的人口将会有大幅度的减少,而诸如顺义、房山、大兴等郊区将承接北京主城区人口的分流。也就是说,一些郊区的人口将增加。


3)人口增速和北京住宅新开工面积双下滑


从近几年来北京市人口增速及住宅新开工面积上来看,两者增速均放缓,且放缓速度较为一致,人口流入对住宅供应提出需求,住宅新开工面积提供供应满足需求。


北京城市总体规划和未来北京房价


房价涨跌短期看信贷和供给,长期看人口趋势,但是绝对不是绝对的人口增加减少就是房价涨跌这么简单。新增人口,并不等于新增买房人口。一个城市新增人口的增速多年保持高位,最直接拉动的是与消费相关产业水平。


和房价关系密切的人口指标是家庭分裂的速度,新成立家庭的数量,适婚人群数量和由于新生孩子出生、教育等带来的居住改善需求。我们需要注意北京新规划和房产调控政策的协同效应。


关键词②:职住平衡;职住用地合理比例


《北京城市总体规划(2016年-2035年)》提到:压缩生产空间规模,提高产业用地利用效率,适度提高居住用地及其配套用地比重,形成城乡职住用地合理比例,促进职住均衡发展。推进教育、文化、体育、医疗、养老等公共服务均衡布局,提高生活性服务业品质,实现城乡“一刻钟社区服务圈”全覆盖。


关键词解读:


北京职住分散造成大量“钟摆交通”的现象。有研究根据城市平均时薪、拥堵延时、通勤次数等计算出,北京每年因交通拥堵导致的人均成本超过7972元,居全国第一;在高峰期开车出行,每分钟仅能挪动333米;全市每年因拥堵造成的经济损失达700亿元以上。尽管这些数据未必准确,但“白天住宅区是睡城,晚上产业园区是空城”的景象,在北京的确十分常见。


北京城市总体规划和未来北京房价

北京城市总体规划和未来北京房价


出现这样的现象,城市规划不够合理、区域不够清晰、没有形成功能齐全的多中心布局是主要原因。而推动职住平衡,可以有效为交通拥堵耗费“止损”,治疗“城市病”。在疏解非首都功能任务繁重的情况下,创造职住平衡的有利条件,对于克服产业转移、工作区域合理调整也有助推作用。


关键词③:长效机制; 一带、一轴、多组团


《北京城市总体规划(2016年-2035年)》提到:构建“一带、一轴、多组团”的城市空间结构;北京房地产调控“加强需求端管控,加大住宅供地力度,完善购租并举的住房体系,建立促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,努力实现人民群众住有所居。”


关键词解读:


“一带、一轴、多组团”概念的提出表明北京之前摊大饼的城市模式将被多中心格局打破,“多组团”“多中心”里工作生活就地解决才是北京想实现的目标。


未来北京房地产的调控机制在需求和供给上双管齐下。需求端进行严格把控,杜绝了一切炒房行为;供应端在供应源头加大力度,加大土地供应,加快项目入市,同时推进租售并举,多渠道扩宽供应,满足各方需求,可有效维持市场稳定,尤其是加快租赁市场的完善发展,增强了市场的灵活性,真正实现人有所居。


北京从去年930到今年317,从限购到信贷政策持续收紧,都属于控制需求的手段。调控后抑制需求的直接后果是,北京二手房成交在7月、8月跌到了8000套左右的近几年低点,整体的挂盘房价下跌了10%-15%,更有燕郊区域,房价均价从3万+回落到2万出头。


增加供给方面:根据计划,未来五年全市计划供应住宅用地6000公顷,其中国有建设用地5000公顷,集体建设用地1000公顷,以保障150万套住房建设需求。其中,2017年,全市计划供应住宅用地1200公顷,其中国有建设用地1000公顷,集体建设用地200公顷,以保障30万套住房建设需求。


中心城区的土地供应量不高于全市土地供应总量的20%,中心城区以外的平原地区土地供应量不低于全市土地供应总量的65%,生态涵养区土地供应量不高于15%。


政府要求,5年供应住房超150万套, 25万套共有产权房。共有产权是未来北京住房供应的一个重要方向,9月20日北京市住建委同有关部门联合发布重磅文件——《北京市共有产权住房管理暂行办法》,已经明确未来5年北京市住建委将会同各区县完成25万套共有产权住房供地,今年将加快推进5万套共有产权住房土地供应及组织建设工作。


通过以上的解读,诸葛找房专家团认为:


◆控制人口数量对房价短期影响较小,长期看是决定性因素。


房产市场变化上,短期看政策、中期看需求、长期看人流,人口的流动性是市场活跃的重要因素,人口的流入直接造成房产需求的增加。但人口数量的变化是一个缓慢而又长远的过程,短期内对房产市场影响较小,此次《北京城市总体规划(2016年-2035年)》对人口提出要求也是对于房地产长远调控提出要求。


◆人口增速及新开工面积涨幅均不断降低,维持供需平衡。


从数据来看,近几年北京人口虽然在不断的增长,但人口增速明显逐年放缓,这意味着房地产市场的需求增长放缓。而从市场供应来说,近几年的新开工面积也在放慢,未来政府将通过控制人口数量及供应面积使得房地产市场供需端保持相对平衡。


◆总规释放潜在信号:房价维持稳定。


总规要求2020年后将北京市人口控制在2300万,并保持长期稳定,目的很明显——就是保持需求端的绝对平衡,同时通过加大共有产权住房及租赁住房等满足刚需小户型需求,保持供应端总量及住宅结构的绝对平衡,供需平衡下,维持房价稳定。


给买房人的几个建议:


1、在北京房价未彻底稳定之前,留意北京的房地产调控还有继续加码的可能性。如果继续加码,北京房产买卖的格局可能发生改变。


2、根据总规中关于“一带、一轴、多组团”的表述,北京内部城区作为主力城区的格局或将发生变化。中央政务区、京津冀城市群以及多中心格局将分散北京原先主力城区的功能,因此,主力城区的房价上涨动力将减弱。


3、合理选择居住类型。未来房地产市场结构趋于稳定,建议买房人根据自己的收入和对未来的判断合理选择居住类型,租房、共有产权住房等都可作为解决居住需求的选择。

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