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上海新房二手房差别在哪儿 如何选择

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摘要:上海新房二手房差别在哪儿?如何选择?由诸葛找房为您详解,希望能帮助到大家,下面一起来看看上海新房二手房差别在哪儿以及要如何选择吧。

  二手房和新房如何选择是每个购房者置业前最先思考的问题。那么在上海,新房和二手房除了购房流程之外,还都有哪些异同呢?购房者们可以从三个角度来分析:位置及居住体验、房价与首付、税费问题。


上海新房二手房差别在哪儿 如何选择


  一、位置及居住体验


  从地段交通来看,上海的新房多数集中于外环外,位置相对偏远,这也就意味着,如果购房者在市区上班,上下班耗时较长。另外从居住生活角度来看,新房周边配套设施或有不完善之处,交房时可能与宣传广告不符。与此相对的是,市区的二手房资源更加丰富,地段基本都较为成熟,交通便捷,周边配套完善,生活气息浓郁。


  从居住体验来看,新房二手房的主要区别在于房屋新旧问题,新房房屋结构新式,质量相对较好,户型设计也比较人性化,居住非常舒适;二手房外观陈旧,小区环境相对较差,居住品质会略微降低。


  二、房价与首付


  由于市区二手房源较多,价格较高,因此以平均值来说上海的二手房均价较高。但具体到某一个楼盘还需要购房者实地考察,多方了解。


  如果购房者采用贷款方式购房,新房和二手房的首付比例是没有差别的。但是需要注意的是二手房的首付计算涉及到评估价,由于评估价一般小于成交价,商业贷款的最高额度也只能达到评估价的65%,因此首付比例相对更高。另外在贷款审批部分,鉴于二手房房龄等问题,贷款年限可能会比新房更短。


  三、税费问题


  在上海,购买新房需要缴纳的税费主要有两个部分,分别为契税和房屋维修基金。二手房交易涉及到的主要税费包括契税、个人所得税、增值税和中介费等。上海房屋交易主要税费的计算方法如下。


  (1)契税(新房和二手房)


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  (2)增值及附加税(二手房)


  上海增值税的税率5%,计算方式为:


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  (3)个人所得税(二手房)


  个人所得税=差价*20%(差额是指住宅核定价格减去住宅购入价及一系列费用之后的纯利润)。符合满五唯一标准的,免征。


  如住宅原值凭证丢失,那么普通住宅按全额(核定价格)的1%征收个人所得税,非普通住宅按全额(核定价格)的2%收取个人所得税。


  上海新房所需缴纳的房屋维修基金约在总价的2%~3%之间;各大中介的二手房中介费标准基本上也维持在总价的2%~3%之间。


  小贴士:上海非普通住宅的标准


  同时满足下方三个条件的为普通住宅,不能同时满足以下三个条件的为非普通住房。


  (1)房屋类型:五层以上(含五层)的多高层住房;不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等。


  (2)成交价格:内环以内:≤450万元/套;内外环之间:≤310万元/套;外环以外:≤230万元/套。


  (3)建筑面积:单套建筑面积≤140平方米。

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