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上海公积金贷款申请 首套二套怎么认定

来源:官方   


摘要:上海公积金贷款申请怎么弄,首套二套房怎么认定。下面,诸葛找房就带大家一起来看看上海公积金贷款申请怎么办理,以及首套二手房怎么认定的方法。详细内容请看下文

  随着公积金贷款政策进一步放宽,购买“首套”和“二套房”使用公积金贷款,差别没有以前那么大。区别在于,当满足现有房屋人均建筑面积小于等于35.5平方米,买“二套”普通住房时,首付比例不低于30%,贷款额度上限和利率都享受和首套一样的政策。


  一、首套二套怎么认定的


  对于住房公积金来说,首套二套的判定主要在于上海有没有房产,如果是单身购房者容易理解,但家庭住房认定的方式相对复杂,比较重要的有以下两点:


  1、男女双方婚前与父母各自共有一套房不计入本家庭名下住房


  举例说明:男方婚前与父母共有1套房,女方婚前与父母共有两套房,男女双方各自没有其他房产,双方婚后家庭名下房产=(男方婚前1套-1)+(女方婚前2套-1)+非与父母共有的其他房产0=1套。此时他们家庭名下算只有一套住房。


  2、为改善居住条件而再次购买房屋的,按首套政策计算


  怎样才算作改善居住条件而再次购买房屋,需要满足以下条件:家庭名下有一套房产,且现持有住房人均住房建筑面积不高于35.5平方,再次购买普通住宅使用公积金贷款时,按首套政策计算。(《关于公积金贷款购买第二套改善型住房人均住房建筑面积调整的通知》沪公积金〔2016〕24号)


  如果人均住宅面积与实际情况不符,可以带同住人(必须是借款人双方父母或自己的子女)去该房屋所在居委会开具相关证明,再去公积金中心更新即可。


  二、首套二套贷款有什么区别,贷款年限是多少


  根据上海市公积金管理中心2011年2月1日发布的《关于调整购买第二套住房公积金个人贷款首付比例的通知》,对本市为改善居住条件购买第二套非普通住房的,住房公积金个人贷款首付比例从不低于50%调整至不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。


  具体详细的公积金贷款解读,可以参考下面这张图

  上海公积金贷款申请 首套二套怎么认定


  :以上公积金最高贷款金额均以家庭为单位,即两人同时贷款,有补充公积金最高贷款120万元。


  三、住房公积金贷款利率是多少,调息后会怎么变化


  1、住房公积金贷款利率是多少


  个人住房公积金贷款五年以下(含五年)年利率为2.75%;五年以上为3.25%。


  2、央行调息后,我的住房公积金贷款利率怎么调,住房公积金贷款利息是多少?/住房公积金利息多少


  基本上就是两种情况


  在央行调息前放款的“公积金贷款”,在次年,才能按新的利率算


  调息之后才放款的,立即执行新利率。


  比如,在2015年10月24日央行降息之前,办理下来住房公积金申请的购房者,不能立即按新的“贷款利率”计算月还款额,还是得按3.75%来还。在2016年1月1日起,才能按新的贷款利率3.25%计算。


  四、不是每家都能贷120万,怎么知道你能不能贷到最高额度


  这里的120万是以家庭为单位的,拆分到一个人时最高可以贷款60万(补充公积金10万,基础公积金50万)


  我们知道,公积金贷款利率非常低,国家对这一优惠政策也是有限制的,所以并不是谁都能贷到最高额度,需要看你的“月缴存额”以及“公积金余额”,月缴存额和工资基数有关。


  以家庭当中的一个人为单位来说,“月缴存额”以及“公积金余额”对贷款额度影响如下:


  1、不能高于个人住房公积金基本账户储存余额的40倍,补充公积金不能高于补充住房公积余额的20倍


  2、不能高于“住房公积金月缴存额的工资基数×规定比例(50%)×12个月×贷款期限”


  3、不能高于房屋总价款的比例确定的贷款限额


  4、不能高于50万


  这样说可能可能没那么直观,下面给出一个可贷款额度上限简易的计算方法


  公积金可贷款额度简易计算方法


  1、余额大于等于12500元,且月缴存额大于等于778元时,可贷50万元


  2、余额小于12500元,且月缴存额大于等于778元时,可贷余额的40倍


  3、余额大于等于12500元,且月缴存额小于778元时,可贷金额=月缴存额÷0.14×6×贷款期限


  4、余额小于12500元,且月缴存额小于778元时,分别用上述两种计算方式计算出结果后,可贷金额为两者中最低的金额


上海公积金贷款申请 首套二套怎么认定


  简易计算方法给出的是普遍的情况,有一些比较特殊的情况,例如借款人的贷款年限已经很低了,这时即使他的公积金余额大于12500元,月缴存额也大于778元,受限于“不能高于住房公积金月缴存额的工资基数×规定比例(50%)×12个月×贷款期限”的条件,也有可能无法贷足50万的。


  补充公积金可贷款额度计算方法


  余额大于等于5000元且连续缴纳6个月以上,可贷10万


  余额小于5000元,可贷余额20倍


  以上就是上海公积金贷款申请方法的全部内容了,希望这些知识可以帮助到大家。如果你还有想要了解的房产知识,可以在诸葛房官网的诸葛说中查找你想要的信息。


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