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改底单是什么 改底单的风险有多大

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摘要:改底单是什么 改底单的风险有多大,由诸葛找房为大家带来,本次将为大家介绍关于改底单是什么 ,改底单的风险有多大,这是不少用户都很想知道的,下面就和小编一起来看看吧。

  改底单在二手房市场上也是一种交易方式。在房子还没有房产证的时候,在交易过程中是可以改底单的。而且也可以避开营业税;(如果有营业税的话也不完全是由买方承担的)如果开发商同意改底单的话,在办理手续时也不是很麻烦;再如果原房主有关系的话,那么买房人是不用操心的。


  改底单的流程其实就是原来的买受人向开发商提交退房申请,开发商在为该买受人办理退房手续之后,再与新的买受人(就是你)办理和一手房买卖完全相同的程序,如果是这种意义上的改底单就没有问题,但是前提是原来的买受人的购房合同尚未到房地局办理备案手续。


  改底单的风险有多大


  一、什么是房买卖中“改底单”?


  所谓改底单,其实就是开发商承认第一次购买人的单方转让行为。即原购买人与开发商签订购房合同后办理购房发票前,经开发商书面同意,更改原购房合同中乙方信息,由开发商出具购房发票,变更购买方的行为。


  二、房买卖中“改底单”法律风险有哪些?


  买方的担心是将来拿不到房本或者卖方违约,卖方咨询的目的是询问买卖双方签署的这种协议是否有效,如果没效力就以此为借口不卖了,因为房价在不断的涨,觉得卖亏了,无论是买方还是卖方都听中介说这改底单有法律效力。


  三、房买卖中“改底单”的实务操作流程及各阶段具体法律风险分析


  第一阶段、开发商取得大产权证。


  就目前来讲,开发商为了缓解资金压力,将只盖了几层的楼房就开始出售,这种预售必须先到建委进行预售登记,建委发给开发商《预售许可证》,开发商凭《预售许可证》就可以卖房子了,开发商预售登记后取得大产权,意思是这还没卖的房子属于开发商。


  第二阶段、《商品房预售合同》签订。


  开发商取得《预售许可证》后将房子出售,开发商与客户签订《商品房预售合同》,然后开发商将《商品房预售合同》拿到建委进行合同登记,登记后,您可以在建委的官方的网站上看到这房子已出售的信息。


  第三阶段、拿房本。


  目前买房大都是首付一部分,向银行贷款一部分,银行待开发商的房子封顶后才放款给开发商,然后就按《商品房预售合同》中的规定按时取房本并交契税等。


  那么改底单就发生在第二到第三阶段这个时间段内。这个阶段又分两种情况,这两种情况以开发商是否将《商品房预售合同》拿到建委登记为界限。


  第一种情况是《商品房预售合同》还没到建委登记,这时候改底单不是很复杂,只要开发商同意并当场重新签订《商品房预售合同》即可,这有个风险就是开发商是否追究买方的违约责任,因为《商品房预售合同》及《补充协议》中肯定有买方退房的违约责任条款,事先一定要向开发商问清楚再做决定不迟。


  第一种情况的风险来自开发商是否以同一的价格再出售和让买方承担违约责任。


  第二种情况是《商品房预售合同》已经到建委登记了,这个时候改底单必须具备的条件为三点:


  一是买方和开发商签订了《商品房预售合同》,并且应经在建委登记档案,建委官方网上显示“已售”状态。


  二是买方还没交契税、印花税。


  三是原开发商还存在。


  第二种情况的风险是开发商要求的违约责任及保险公司是否还会对下一个买家贷款。


  第二种情况改底单的流程


  1.原房主先向开发商申请退房


  2.开发商受理,接受退房要求


  3.开发商将申请递交建委


  4.建委受理,将房子注销,退还给开发商


  5.房子处于预出售状态,开发商持有本房


  6.现购房人同开发商签订《商品房预售合同》


  7.开发商将此合同递交建委登记存档


  8. 建委官方网站上显示“已售”状态


  以上任何一个环节不顺利就有可能发生纠纷,至于买卖双方未经开发商同意就签了改底单的协议,那么这协议的效力属于效力待定,将来开发商如果同意,那么这协议就有效力,如果开发商不同意,那么这协议就没有效力。


  房子动辄几百万的大数目,作为房产中介别拍胸脯保证改底单没问题,好像这房子属于自己的一样,拍胸脯之前先问问开发商及银行的意见,作为中介别只为了中介费擅自向别人保证没问题,一旦有问题又谁也承担不了,中介充其量返还中介费,但买卖双方巨大的损失谁来承担呢?愿买房的人卖房的人没有纠纷,因为一旦有纠纷双方都是输家,而且会很惨。


  四、 需“改底单”的房屋可否出售?


  不是所有开发商都愿意“改底单”,所以首先应取得房屋开发商的同意,且该房屋为一次性付款方式购买。具体操作办法为约定买卖双方直接与房屋开发商共同签署有关“改底单”的书面协议书并变更原房屋买卖合同后签署新的合同。开发商会有一定的收费,标准不一。

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