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上海楼市将放大招 2016上海房价走势详解

来源:官方   


摘要:上海楼市将放大招 2016上海房价走势详解,由诸葛找房小编为大家带来,本次将为大家介绍关于2016上海房价走势,并为大家介绍上海楼市放大招,希望大家喜欢

  中原地产首席分析师张大伟认为,全国范围尤其是一二线热点城市的楼面价超过房价已经成为常态,出现“遍地地王”的现象,地价的过快上涨正在酝酿巨大的风险。他表示,一二线城市密集出现地王,将令地方政府不得不针对土地市场进行调控,以平抑逐渐上涨的地价。


  果不其然,上海又一次出手!


  紧急叫停!上海一周中止三块宅地出让

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  8月24日,上海土地交易市场发布公告,中止普陀区一宗地块出让活动,为一周之内的第三次。并且,这一次公告甚至没有说明中止原因,只是提及“应出让人要求”。


  21世纪经济报道分析称,按照目前上海土地市场行情,住宅用地出让楼面价普遍超过周边售价,若无中止公告,这几宗宅地未来成交楼面价突破10万元/平方米将是大概率事件,这一价格将和静安区地王不相上下,是当之无愧的“准地王”。要知道,静安区地王已经打破中国土地成交最贵记录。


  目前为止,上海8月待拍宅地被全部叫停,8月的随后几天将无宅地拍卖活动。


  业内人士认为,连续四宗住宅用地被叫停,背后的原因在于上海市正在通过紧急调控对火爆的土地市场进行降火。这一切的紧急行动表明,上海接下来的更严厉调控已是箭在弦上,不得不发!


  最新消息:楼市新政提前泄密


  据财新和新浪财经等多家媒体援引彭博新闻社消息,上海市政府近期将召开会议,考虑调整土地和住房政策,以抑制近期上涨的房价和地价。


  上述消息人士称,上海考虑收紧银行贷款政策,以控制土地融资,同时考虑调整购房贷款政策,购房认房又认贷。据了解,考虑中的政策调整还包括:首套房首付比例提高至五成,以及凡有贷款记录的不管首套还是二套首付均为七成。


  有两位知情人士称,上海银监局本月早些时候已与银行开会沟通,讨论调整房地产政策。虽然,上述政策调整处于考虑阶段,尚存在变数。上海市政府、上海银监局未立即回复彭博寻求置评的传真或电邮。不过这是一个重要信号,值得高度关注!


  同策咨询研究部总监张宏伟分析认为,对于京沪深等地王频现一线城市,苏州、南京、郑州、合肥、杭州、武汉等二线城市,下半年土地市场的重点是防地王。在他看来,可以通过增加有效土地供应,改变土地出让方式、加强土地市场监管等诸多方面防止地王的出现

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  上海楼市调控趋严 有银行称购房贷款收紧是趋势


  多幅地块中止出让,有银行称购房贷款收紧是趋势但没这么快落地


  “购房贷款收紧是趋势,风声也很大,但落地速度不可能这么快”,上海一家大型股份制银行内部人士昨天告诉南都记者,目前没有被监管机构召集开会,“上一次调整是人行、银监联合发文,人行召集开会。”


  昨日有媒体报道,称上海考虑收紧银行贷款政策,以控制土地融资,同时考虑调整购房贷款政策,购房认房又认贷。据称,考虑中的政策调整还包括:首套房首付比例提高至五成;凡有贷款记录的不管首套还是二套,首付均为七成。


  为此,南都记者昨天向上海十多家银行求证,对方均表示目前没有接到通知,依然维持此前执行的政策。


  “上海楼市新的调控政策出台的可能性确实非常大,落实方面或增加包括管控土地价格、打击首付贷等做法,或会和此前苏州的购房政策有较大相似性。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,此类政策将打击改善型购房需求,是有利空效应的。在抑制房价方面,不应该期望太大,过去昂贵的土地成本已经使得房价短期内难以下跌,但随着市场交易下滑,可以预见价格持续攀升的可能性是降低的。


  背景:上海土地过热 拍地紧急中止


  今年以来,上海土地市场地王不断。其中最为典型的是本月融信110亿元的地王再度刷新纪录,该地块被称为中国土地成交史上最贵地王,据预测未来项目售价将超过15万元/平方米。该宗地块的成交无疑将上海土地市场推向高潮。


  地价不断攀高自然带来房价攀升。记者昨日电话采访上海各区域多个楼盘,项目销售人员普遍回应,对于调控暂未收到风声,未来房价将继续上涨。


  “我们楼盘目前销售行情很好,趋势是只涨不跌。”位于上海市浦东区的丽都璟庭楼盘项目销售人员昨天向南都记者表示。


  对方表示,“项目(均价)从5月到现在涨了9000元,目前售价为2.7万元/平方米。预计9月份会升到3万元/平方米。”此外,南都记者了解到,同在浦东区的另一楼盘预计9月份价格也会上调。而嘉定区某楼盘的项目销售人员也明确向记者表示,该楼盘未来有涨价打算,楼盘加推开盘后每平方米可能涨1000元左右。


  同策咨询研究部总监张宏伟认为,苏州、南京出台新一轮政策后,上海作为房价上涨幅度较大的城市,有必要出台新的措施控制房价上涨。


  另一方面,张宏伟认为,今年3月份的“沪九条”之后,4月- 5月份确实起到一定作用,但5月份之后地王频出,推动市场再度回到量价齐升状态,“沪九条”政策没有起到应有的市场调控效果,有必要进一步强化调控措施。

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  值得注意的是,在8月17日静安史上单价最高地王诞生后的5天内,上海紧急中止了3幅地块的出让。


  中介:催促客户9月1日前签好合同


  昨天,上海某国有大行个贷部资深人士对南都记者称,他们也十分关注网上的消息,但目前尚未接到通知,按照他的经验来看,“肯定会有新老(政策)划断,所以正在走贷款流程的也不用太紧张。”


  一名接近政府部门的人士也表示,若有政策调整,需经过市政府常务会议和市委常委会,目前并未听说上会。


  不过房产中介的反应明显要大得多。上海链家地产的一名中介表示,内部已就这项传闻多次开会,由于网传版本多指该政策将于9月1日正式发布,因此他们正用各种方式催促准备签网签合同的客户在此之前签好合同。


  据张宏伟透露,通过相关渠道获知,当前相关部门也确实在研讨上海楼市形势及政策应对建议。


  在张宏伟看来,如果上面的传言政策落地了,那么也就意味着上海的限购范围扩大,符合在上海购房的群体大幅减少;首付比例提升了,投资客炒房门槛提升了;认房又认贷,通过这样的条件限制,可挤出大量投资客,部分改善需求也会误伤。“整体市场价格来讲首先涨幅放缓,随后如果政策执行得足够严格,年底市场会出现个案价格下降或大幅降价。”


  开发商:上海几乎已经无房可供


  新城控股高级副总裁欧阳捷认为,“政府抑制楼市和地市的策略很可能还是从需求端入手,从需求端来看,刚性需求已基本被挤出,因为外地人购房条件提高同时也因房价上涨过快;因为限购,投资性需求已经很少,改善性需求是唯一的主力客群,通过提高首付可以继续打压需求,缓解供求失衡的矛盾。”


  “当前上海的问题不在楼市,而在土地市场。上海几乎已经无房可供”,欧阳捷表示。相关数据显示,1-7月上海总共批准上市住宅8 .47万套,却销售了10 .94万套,新增供应跟不上,因为新增土地很少,因此地王频现。1-7月,上海供应住宅用地187万平方米,相当于去年供地面积的27%。目前房价上涨速度其实已经放缓,6月和7月的环比增长不到2%。


  中原地产首席分析师张大伟认为,上海房价在3月-6月份轻微停顿后,7月-8月份再次在地王影响下开始“疯狂”上涨,之前的政策力度已被市场消化,所以上海有加码政策的需求。


  “未来上海约束房价过快上涨的政策方向肯定是信贷,在3月份收紧调控的政策方向主要是购买资格,但现在看,出现这一轮市场爆发的主要原因是宽松的资金,包括信贷政策,所以如果要约束房价上涨,必然是要降低杠杆。所以未来上海肯定会收紧信贷政策。”张大伟指出。


  值得注意的是,数据显示,7月份上海市新增个人本外币贷款313.9亿元,同比多增188.5亿元。其中,个人住房贷款增加255.2亿元,环比少增103.2亿元,个人住房贷款发放额连续两个月出现回落。


  据传上海楼市将放出这几个大招 你会被击中吗?


  年初半夜有人裹着被子排队抢房的场景令人震惊,时隔半年,现在上海抢房的场景一点不亚于年初,新盘开盘几乎都被秒光,一句话:买房全靠抢!这是某楼盘7月底开盘时的场景,现场上万人抢房,燃爆整个华东区域,震动中国房地产市场!



  同样火爆的,还有上海的土地市场,8月17日上海土地市场同日内出让静安区、宝山区、青浦区三宗地块,单日内土地出让收入合计184亿元,三宗土地价格均创下区域价格地王纪录。其中,静安区地块以110.1亿元总价拍出,楼面价超过10万元/平方米,溢价率139%,刷新了全国范围的历史单价地王纪录!


  上海一周中止四块宅地出让


  在17日融信拍出14.6万/平的楼板价地王造成热议之后,上海一周之内停止了四块土地拍卖。而上海该举动被认为是政府主动干预市场,为防止土地过热所采取的措施。


  据了解,上海继8月18日、8月22日先后终止了3幅地块之后,中止的第四块宅地出让,而这次被叫停的地块可以说是准地王项目。以该地块附近的雅戈尔长风8号为例,该项目是2010年的地王,彼时的成交价在33.9亿。目前,该项目二手房在均价为9万元/平米左右。



  有市场人士就此猜测,上海是否也正酝酿新的土拍政策来控制地王频出的现象。此前,南京就曾在调控政策之前暂停了所有土地出让,另外,不少城市为了限制地价过热祭出了“熔断”、限价等政策。



  房地产调控山雨欲来


  据多家媒体报道,上海市政府近期将召开会议,考虑调整土地和住房政策,以抑制近期上涨的房价和地价。考虑收紧银行贷款政策,以控制土地融资。同时考虑调整购房贷款政策,购房认房又认贷。


  而今天,在微信上流传出一条关于调控新政的传言:


  1、名下无房亦无贷款记录的购房者,首付最低三成,利率无优惠;


  2 、名下无房但有过按揭贷款历史的,首付最低五成,利率最低1.1倍;


  3 、名下有一套房再次购买者(对户籍而言),首付7成,利率最多1.1倍(政策无变化);


  4 、离婚不足一年的购房者,限购及贷款政策按照离婚前的家庭情况处理。


  这么严格的调控政策,上海真的会出台?传言的可能性究竟有多大?对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进对东方财富网表示:传言一认为,如果是首次购房的,无房也无贷款记录,那么首付按照三成计算,这个时候和上海此前的政策还是一致的。从这个角度看,对于第一次购房的群体来说,是唯一此类政策没有被限制的群体。当然在优惠方面却可能取消,换而言之,类似98折、88折的优惠做法取消。但这个优惠主要影响月供额,而对于首付本身是没有影响的。此类群体对于此类新政策不必有太大的恐慌。


  传言二认为名下无房但是曾经办理过按揭贷款的,首付提高到五成。这个对于改善型购房者是有打击的。尤其是部分在上海郊区购房或者在其他城市购房,本身房源比较小或者总价不高,这个时候卖掉首套去上海购置第二套,显然会感觉非常不适应,因为五成首付的话,即便是上海很多普通住宅,按照40平方米计算,大概也需要200万的总价成本。这个时候首付就需要100万,这就会提高改善型购房需求入市的门槛。而且利率按1.1倍的方式走,那么月供压力也会上升。


  传言三认为上海本地人如果认购第二套房,但第一套并不抛售,那么第二套房就需要7成首付。如果此类政策出台,那么此前不积极换房的购房者可能会非常懊恼,因为这个时候换房的成本明显增加。利率方面按1.1倍方式走,和过去没区别,购房的压力主要是7成首付的压力。


  传言四是目前传言中新增的内容,因为是有很大的概率落地。传言认为离婚一年内的购房者,不可能按照两户家庭来购房,这就是为了打击部分假离婚的做法。此类打击做法精准,能够防范部分购房者假离婚的违规做法。


  严跃进指出,对此类传言的可信度分析,应该是有95%的可能性,落实方面或增加包括管控土地价格、打击首付贷等做法,或会和此前苏州的购房政策有比较大的相似性。政策之所以不辟谣,或和此前限购升级版即“3.25新政”的做法一致,即有传言,但始终无辟谣。


  政策将有利空效应


  严跃进对东方财富网表示,此类政策将打击改善型购房需求,是有利空效应的。在抑制方面方面,不应该期望太大,过去昂贵的土地成本已经使得房价短期内难以下跌,但随着市场交易下滑,可以预见价格持续攀升的可能性是降低的。


  近期风险点要关注三个。第一是购房需求或提前释放,进而使得网签规模比较大,各地房产交易中心要警惕突然大规模网签的风险。第二是部分毁约可能会增加,若政策出台后影响签约,毁约和纠纷风险会增加。第三是周边城市类似花桥、嘉善或因此面临更多的购房需求,进而引起房价快速上涨。


  此类政策的一个空白点在于,依然没有强调分区调控。后续建议市区继续收紧信贷和购房政策,而类似金山和崇明等适当放开购房政策,以防止误伤部分购房者的购房需求。


  知情人士:上海楼市新政针对投资需求 或9月之后出台


  知情人士透露,现在上海各个部门正在各自研讨,但他以个人经验判断,在研讨会还没有结束之前,政策不会落地,有可能是9月1日之后,甚至G20之后。


  8月25日,上海业内热传两个调控版本,总体而言就是上海近期将开会研讨新政,或从信贷方面收紧土地融资与购房贷款政策,以抑制近期上涨过快的地价、房价。


  记者联系一名即将参与上海某部门下周召开研讨会的人士,该名知情人士透露,现在上海相关部门正在各自研讨,但他以个人经验判断,在研讨会还没有结束之前,政策不会落地,有可能是9月1日之后,甚至G20之后。


  他指出,即将研讨的政策,不是直接讨论流传出来的两个版本,或者说流传出来的内容是否在研讨范围,都没有定。


  从业内角度来说,就是政府部门需要了解当下市场需求结构特征,应当采取哪些措施来防止投资客过热、地王频现的状况。上述人士认为,未出的政策相对而言是一个软着陆的方案。因为有325新政在前,已经将一些投资客限制在外,此次新政力度加大的可能性不大。


  然而,市场中投资客比例还是比较大的,这一轮调控就是针对投资客,通过限房限贷等政策来调整市场,他又指出,由于现在货币政策仍然宽松,短期内很难改变,这个时候只能出台一些行政性措施,比如限购、认房认贷、限制假离婚等行政化措施筑起假篱笆,让投资资性需求、外来投资需求没办法进场,现极端政策面会侧重这一块,对于首套房、首次改善的,原则上政府是鼓励的态度,对于多套房拥有者。


  “政策细则不重要,这或许只是政府部门的一个态度。”他说,提高首付比例主要是象征性的,影响意义不大,从全国范围来讲,认房又认贷的难度较大,上海的限购政策在“325”之后已经很严格了。


  可以说,今年6、7、8月市场成交连续上涨,带出上海调控冲动。在3.25新政后的短暂萧条后,上海楼市在暑期重新回到高位水平,几与新政前持平,再度面临失控危险。尤其是上海土地市场在今年年初曾出台过关于提高中小户型比重的新规,使得新拍土地打造高端豪宅变得较为困难,但无法阻挡此后土地市场的失控。


  根据上海链家市场研究部数据显示,截至8月22日,上海全市6、7月分别成交新建商品住宅10326套及10509套,8月截至目前也已成交6325套,占比超6成,而通常在月末往往会出现交易量的大幅提升,上个月同期成交套数亦占比约6成。与此同时,成交均价达40369元/平方米,相比7月环比涨幅达7.7%。


  参照去年同期,以6、7、8三个月作为金九银十前的一个考察周期,可以看到6、7、8月分别成交11336套、10580套、8月5562套,可见以截至目前8月的情况来看,今年的成交情况更好。从去年的情况来看,8月的成交量出现了一个短期的调整,在随后的9月、10月,交易量出现连续反弹,并在10月超6月水平。


  上海链家市场研究部高级分析师钱宁罗指出,6、7、8月成交逐月上涨,尤其是8月份的市场热度超乎预期。目前上海链家的转定(含签约)8月已经相比7月上涨了20%;带看量持续上升,8月日均带看量相比7月约上浮1000组,而带看量将直接叠加到交易环节。


  也有业内人士指出,8月25日热传的两个版本只不过是中介借机炒作,想增加签约量。但是,综合多方面消息来看,上海楼市调控政策确实存在出台的可能性,同策咨询研究部总监张宏伟直指,苏州、南京出台新一轮政策后,上海作为房价上涨幅度较大的城市,有必要出台新的措施控制房价上涨;上海楼市投资客的比例确实较大,有的项目投资客占比超过50%。他进一步分析认为,如果投资客退场,房价上涨预期打破,去年下半年至今的的地王项目如果今年下半年或明年入市的话势必面临亏损,一旦政府打击配资拿地,那些拿了地王的企业也有可能因为地王陷入困局。


  附两个热传的新政版本:


  版本一:


  1)名下无房亦无贷款记录的购房者,首付最低三成,基金利率无优惠


  2)名下无房但有过按揭贷款历史的,首付最低五成,利率最低1.1倍


  3)名下有一套房再次购买者(对户籍而言),首付7成,利率最多1.1倍(政策无变化)


  4)离婚不足一年的购房者,限购及贷款政策按照离婚前的家庭情况处理


  版本二:


  9月1号起上海实行新的限购政策。认房认贷,凡在中国境内有贷款记录的首套房首付一律提高至5成,二套房一律提高至7成,不分本地外地,不分商住住宅,不管贷款还清或未还清,只要中国境内有贷款记录就算。以网签时间为准,9月1号前买房不受该政策限制。


  哈继铭:北京上海楼市未来也许会酝酿出一个泡沫


  8月25日,在亚布力夏季高峰会上,问答环节中有记者提问,北京上海的房价会不会一直涨?中国国际金融公司首席经济学家哈继铭表示,继续上涨的可能性不是没有,但未来也许会酝酿出一个泡沫。


  哈继铭首先开了个玩笑,“不会一直涨。你加了个一直,肯定就不会一直涨。”引来台下一片笑声。


  哈继铭强调,但是短期,房价很难跌下来,现在国内投资实体经济的机会很少,所以继续上涨的可能性不是没有,但未来也许会酝酿出一个泡沫。

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