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商业两租房出售需要交什么费用 两租房出售交税详解

来源:官方   


摘要:商业两租房出售需要交什么费用 两租房出售交税详解由诸葛找房为大家带来,本次将为大家介绍关于商业两租房出售需要交什么费用,并为大家讲解两租房出售交税,希望可以帮助大家。

  商住两用房产权为40年或50年,价格相比普通住宅低。出售商住两用房涉及税费较多,包括个税、契税、增值税、印花税和土地增值税。


  一、什么是商住两用房?

  商住两用房,既可以居住,又可以注册公司办公,是适应一线城市发展政策和年轻人生活发展的新型居住形式。目前北京商住两用房已经大都是民水民电,与普通住宅费用相同。土地使用年限50年,一般到手40多年(50年后如何处置于70年一样没有明确政策规定,但房屋所有权是永久的。)相比周边70年的普通住宅,小区管理会更严格,绿化环境及配套设施会更完善,相应物业费相对也会高一些。


  二、商住两用房有哪些优势劣势?

  优势:

  1.价格相对同片区普通住宅低

  2.可注册公司,可居住办公

  3.商住房不限购,不计算首套,环境较好

  劣势:

  1.商住两用房不能户口落户,没有学区排位,首付较高

  2.商住两用房比普通商品房多交印花税、土地增值税

  3.产权仅为40年或50年


  三、出售商住两用房要交哪些税?

  出售商住两用房涉及税费较多,包括个税、契税、增值税、印花税和土地增值税。

  1. 增值税及附加:(网签价或核定价-原值)/1.05×5.6%(网签价、核定价哪个高取哪个)

  2.个税:差额×20%

  1)网签价大于核定价

  个人所得税=(网签价-原值-原契税-本次增值税及附加-网签价×10%-贷款利息-本次印花税)×20%

  2)核定价大于网签价

  个人所得税=(核定价格/1.05-原值-原契税-本次增值税及附加-核定价×10%-贷款利息)×20%

  3.印花税

  网签价大于核定价:

  印花税=(网签价-本次增值税)×万分之五(买卖双方均须缴纳)

  核定价大于网签价:

  印花税=(核定价格/1.05)×万分之五(买卖双方均须缴纳)

  4.契税

  网签价大于核定价:

  契税=(网签价-本次增值税)×3%

  核定价大于网签价:

  契税=(核定价格/1.05)×3%

  5.土地增值税:

  增值额×税率(税率:30%-60%)

  土地增值税增值额=网签价或核定价-原值-原契税-本次增值税及附加-递增额-网签价或核定价×10% (网签价、核定价哪个大取哪个)

  递增额=原值5%年数(3年零8个月按3年算)

  税率=增值额/(原值+原契税+本次增值税及附加+递增额+网签价或核定价×10%)

  土地增值税如何计算?

  方法一:累进法

  1)增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%;

  2)增值额超过扣除项目金额50%且未超过100%的部分,税率为40%;

  3)增值额超过扣除项目金额100%且未超过200%的部分,税率为50%;

  4)增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%。

  举个例子:

  如果增值额100万,扣除项目金额70万。

  未超过扣除项目金额(也就是70万)50%的部分是35万;

  超出50%未超出100%的部分也是35万;

  超出100%未超出200%的部分是30万。

  即:土地增值税=35×30%+35×40%+30×50%=39.5万

  方法二:速算法

  1)(增值额/扣除总额)×100%≤50%的:应缴纳土地增值税额=增值额×30%;

  2)(增值额/扣除总额)×100%>50%≤100%的:应缴纳土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%;

  3)(增值额/扣除总额)×100%>100%≤200%的:应缴纳土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%;

  4)(增值额/扣除总额)×100%>200%的:应缴纳土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%。

  举个例子:

  如果增值额100万,扣除项目金额70万

  100%<增值额/扣除总额<200%

  土地增值税=增值额×50%-扣除项目金×15%=50-10.5=39.5万

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