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二手房交易常见法律问题解答

来源:官方   


摘要:在二手房交易过程中,哪些问题是最容易出现纠纷的呢?没有房屋产权证书的房屋怎么买卖?下面,就一起来看看二手房交易常见法律问题都有哪些吧。

  二手房交易常见法律问题有哪些?在二手房交易过程中,哪些问题是最容易出现纠纷的呢?没有房屋产权证书的房屋怎么买卖?下面,就一起来看看二手房交易常见法律问题都有哪些吧。


  一、没有房屋产权证书的房屋怎么买卖?


  根据我国法律,没有房屋产权证书的房屋是不能买卖的,这类合同原则上属于无效合同。但是,如果买卖了该类房屋且已经实际居住的,买房人的居住权可以获得法律的保护。当然,如果房屋产权取得后双方办理了房屋过户,那么视为合同履行,双方均不得反悔。需要注意的是,买方确实需要买卖无产权证房屋的可以在买卖无产权证房屋时约定高额的违约金或取得房屋产权证书的时间或者产权证取得后过户的期限。这样就能最大限度的维护买方的利益。


  二、房屋产权证记载的产权人和签买卖合同的卖方不一致如何处理?


  关键看产权人和签约人


  三、没有房屋产权证书的房屋怎么买卖?


  四、房屋产权证记载的产权人和签买卖合同的卖方不一致如何处理?


  关键看产权人和签约人是否具有合法的授权委托手续。按照惯例,一般这类房屋买卖中,产权人无法与实际购房人签约的应当到公证处办理授权委托公证,明确授权签约人代理其进行合同签订、房屋产权过户、代收房款、房屋交割等一切卖方事宜。否则这类合同属于无效合同或者效力待定的合同,买房人有权撤销并要求签约人承担赔偿责任。


  五、定金法律问题以及全款或贷款买房定金约定技巧


  如果房屋买卖中,双方基本达成意向,购房人缴纳了定金,如果任何一方违约导致合同无法履行。则对实际交付的定金施行定金罚则,即:购房人违约则不能要求返还定金,卖房人违约则需要双倍返还定金。如果买方全款购房则资金充足,履行付款义务问题不大,那么就要着重防范卖方的违约行为,可以约定较高数额的定金,如总价20%,这样就加大了卖主违约的成本,促使其及时办理过户手续。反之,由于定金罚则是把双刃剑,因此如果贷款买房的买主,如果没有较大把握办理房贷,应当适当降低定金的支付比例,特别是目前银行从严审核贷款的情况,一旦贷款无法办理,那么如果没有其他约定,将导致需要向卖方承担违约责任。


  六、购房人无法办理银行房屋贷款手续怎么办?


  原则上这属于购房人的违约行为,但是在2010年4月、6月,国家部委分别颁布实施了国十条、京十二条、三部委二套房标准等一系列调控政策。如果购房人由于政策变化导致无法按照原合同申办房贷的,则根据购房人的需要可分别采取如下措施:如购房人需要继续购房可以变更合同(加付首付、延长贷款期限)后继续履行合同,如购房人不想继续购房则可以解除合同并要求返还支付的全部款项且不承担违约责任。当然,如果不是这些政策导致的购房人无法贷款,那么如果没有特殊约定,购房人应当向卖房人承担违约责任。


  七、卖方违约不办理过户或拒收收取款项买方如何应对?


  这类纠纷常见于2009年这样房价飙升过快的期间。如果因为房价上涨,卖方恶意违约,买方有权选择如下措施维护权利:一是如果买主要继续购买房屋,则可以要求卖方继续履行同时要求法院保全房屋,协助办理过户。二是如果不想继续购买房屋,则可以要求卖主双倍返还定金或按照合同要求赔偿违约金,同时赔偿其他经济损失。当然双方协商或者法院调解适当加价也可以变更合同继续履行。


  八、买方不按约支付定金、首付或不办理贷款卖方如何应对?


  这类纠纷常见于2010年初房地产调控政策出台房价有下降可能的时期内,买方为了规避风险而持观望或等待态度。如果遇到买方违约,卖方可以采取如下措施,一是可以要求继续履行合同并赔偿违约损失;二是协商变更合同后再履行;三是如果对方确实不愿购买也可以解除合同,没收对方定金,并要求对方赔偿损失。当然如前文中由于政策调整导致买方无法贷款买房的则不能追究买方违约责任。


  九、买卖双方均有违约行为如何定责?


  按照二手房交易的惯例,买卖程序如下,先由买方交付定金签订协议,再交付首付款办理网签手续,再由买方申请住房贷款,银行同意房贷通知后双方办理房屋过户手续,过户完成办理房屋交割,交割后卖方领取剩余购房款。如果双方均有违约行为,则按照合同约定及上述程序确定那一方违约在前,如果一方违约在前,导致另一方无法履行的那么可以免除另一方的违约责任。比如买方不交纳定金或首付的,卖方有权不予办理过户。


  十、买卖房屋存在共有、租赁或者抵押情况如何处理?


  二手房买卖经常出现房屋已经出租或者抵押的情况,而按照我国法律“买卖不破租赁”、“买卖不破抵押”。因此,对抵押或租赁的房屋一定要在买卖前要求卖方处理好抵押或租赁的第三方权利问题。如果由此导致买方损失的,买房可以追究卖方的违约责任。如果房屋有其他共有权人,那么买方应当取得共有人同意方可买房,否则合同可能被宣告无效。


  十一、夫妻一方在另一方不知情的情况下擅自买卖房屋的效力


  这类情况二手房交易中经常遇到,一般不会出现大的法律纠纷。即使存在另一方不知情的情况,如果买方实际交付了房款,并办理了过户,那么也视为房屋买卖合同有效。但是买方如果知道夫妻一方擅自售房而与之签订合同的,那么合同则可能被撤销而返还房屋。


  十二、买卖经济适用房、农村房屋的法律风险


  经济适用房是特有的一种房屋产权形式,如果买卖没有取得上市交易许可(转商)的此类房屋,买卖合同原则上属于无效合同,北京法院也曾有过类似的判决支持合同无效。因此,对于此类买卖应当约定较高的违约责任,这样一是可以制约卖方及时转商并及时过户给买方,二是可以在卖方恶意违约不办理过户的情况下即使合同无效也可以获得一定的赔偿弥补自己的损失。


  随着城市化发展及城乡一体化进程加快,城市居民到农村买房买地的情况较多,如宅基地房屋、小产权房,但是从目前我国土地管理法律角度讲这属于国家法律严格禁止的行为。北京市高级人民法院曾出台专门法律文件规定“此类合同的效力以认定无效为原则,以认定有效为例外,如买卖双方都是同一集体经济组织的成员,经过了宅基地审批手续的,可以认定合同有效”。但是针对城市近郊土地拆迁补偿价格飞涨的现实,为了平衡双方利益,也特别指出首先要全面考虑到合同无效对双方当事人的利益影响,尤其是出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益,以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失;其次,对于买受人已经翻建、扩建房屋的情况,应对其添附价值进行补偿;再次,判决返还、腾退房屋同时应注意妥善安置房屋买受人,为其留出合理的腾退时间。


  十三、买卖拆迁安置房、限价房、危改房、集资房的法律纠纷


  这类纠纷的解决关键看房屋的性质,如果房屋适用经济适用房管理办法管理,或者房屋属性属于经济适用房,那么按照上述办法解决。如果属于完全产权的房屋,则买卖合同有效。


  十四、买卖承租单位或房管所公房的情况


  公房分单位自管公房和房管所国有直管公房。承租人可以将房屋“出卖”给买受人,也就是俗称的“使用权买卖”。这类买卖关键是要取得房屋产权所有人或管理人(单位或房管所)的许可,并办理租赁手续变更登记,否则这类“买卖”是不受法律保护的。


  十五、私下交易暂不过户的利弊


  这种交易方式的特征是双方谈好房价,签好合同,付清(部分付清)房款,但暂时不办理办理过户手续。由于我国认定房屋权属的主要依据是房屋产权证,因此,这类交易存在较大风险。如果卖方利用产权登记人的身份重新换发新证,并私下买卖、抵押那么对买方的利益损害极大。或者卖方由于债务纠纷,该房也可能会被法院查封拍卖偿债。因此,变通做法是可以补充签订借款协议,并办理房屋抵押登记,这样可以有效防止卖方违约。当然最根本的解决方式还是及时办理过户,以防夜长梦多。


  十六、签订价格不同的两份协议来逃避税款


  双方签订的协议约定了房屋的真实交易价格,但在交易市场填写房屋买卖契约时,将房屋价格填少,以达成少交房屋营业税和契税的目的。但由于协议在先,交房管部门存档的契约在后。按照法律契约便替代了原协议。如果在房屋过户完成后,买方坚持以契约约定的价格为依据,少给付房款,纠纷就会产生,诉讼便随之产生。当然,卖方可以主张合同因避税非法而无效。但是即使是差额款要回,所产生的经济损失也会大于少交的税。


  十七、名为“赠与”实为“买卖”


  以前买卖契税低,赠与契税高时,很多家庭成员内部间的房屋交易原本是赠与,为了省契税,而改成“买卖”;现在不是家庭内部成员之间的房屋买卖,为了规避营业税,也改成了赠与。但因赠与和买卖是两种不同的法律行为。以赠与的方式来办理房屋买卖交易会带来更大的风险:赠与不能反悔,没有违约更谈不上违约责任,一旦买方不能如数支付房款时,卖方无法得到法律的保护。如果卖方因债务问题而将房屋抵押出去,或者因债务纠纷被诉讼到法院,债权人行使撤销权,买方到手的房屋也可能被法院追回。


  十八、买卖无法上市央产房的风险


  中央在京单位已购公有住房简称“央产房”。这类纠纷与其他二手房买卖纠纷最大不同是常会出现卖方无法提供央产房上市证明而导致房屋买卖无法继续的情况。如果出现此问题,买方应当及时要求限期履行合同,如果卖方无法履行则可追究其违约责任,双倍返还定金和赔偿经济损失。央产房上市的主要法规是《中央在京单位已购公房上市出售管理办法》国管房改[2003]165号。


  十九、买卖按揭二手房如何防范法律风险


  对于卖方房屋曾办理了银行房贷的情况,如果要顺利买卖,首先需要由卖方到银行办理解抵押手续,待抵押权解除后才可以办理过户。如果遇到这种情况,那么买方无疑要注意防范风险,一是首付可适当降低,一般以卖方解抵押所需要的款项数额为限,尽量不要多交首付款;二是如果卖方无法解除抵押,那么应及时要求对方返还首付款。当然对于这类房屋的买卖,最好是约定好解抵押出现障碍后的处理方式,再者,如果条件允许,买方最好查询下卖方的银行还贷记录确认可以解除抵押,这样就预先化解了风险。


  二十、20%违约金可以增加或者降低吗?


  按照一些格式买卖合同的约定,如果出现违约则应当按照合同总价20%的标准支付违约金。但是,我国《合同法》对违约金的规定主要强调违约金补偿性的理念,只是有限地承认违约金的惩罚性。一方面,违约金的支付数额是“根据违约情况”确定的,即违约金的约定应当估计到一方违约而可能给另一方造成的损失,而不得约定与原来的损失不相称的违约金数额。另一方面,如果当事人约定的违约金的数额低于违约造成的损失的,当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当增加,以使违约金与实际损失大体相当。这明显体现了违约金的补偿性,将违约金作为一种违约救济措施,既保护债权人的利益,又激励当事人积极大胆从事交易活动和经济流转。


  同时《合同法》第114条第2款又规定:“……约定的违约金过分高于实际损失的,当事人可请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”即一般高于实际损失则无权请求减少,这一方面是为了免除当事人举证的繁琐,另一方面表明法律允许违约金在一定程度上大于损失,显然大于部分具有对违约方的惩罚性。而且需要特别注意的是2009年5月13日起施行的最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)有特别强调“增加违约金以后,当事人又请求对方赔偿损失的,人民法院不予支持”,“增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限”,“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为过分高于造成的损失”。


  由此可见,法律对违约金的多少还是以实际造成的损失为基本判断依据的。因此,如果二手房买卖发生了违约,交易费用、价格波动等实际损失如果高于或者低于总价20%违约金的,当事人还是可以要求法院适当增加或减少的。


  二十一、如何防范买到“凶宅”?


  在二手房市场中,也有房主将出现凶杀、自杀等恶性事件的“凶宅”房屋恶意隐瞒事实又出卖给买方。对于此类房屋,买方一旦购买完成,那么将处于自住或出卖均不可能的两难境地。因此,尽管“凶宅”只是极少数,但是买方一定要做好对此问题的防范,首先要在合同中明确如果出现此类情况,卖方应当承担违约责任且买方有权要求返还房屋。其次对于价格低于平均价的房屋要多审查,多了解,如果可能的话可以与房屋所在地物业、派出所、邻居等了解房屋使用情况。最后如果确实误买了这类“凶宅”,如果房主没有提前告知,可以欺诈为理由通过法律诉讼来要求退房并赔偿损失,但是需要准备较为充足的证据。


  二十二、房屋买卖没有完成中介佣金怎样付?


  目前房地产中介服务属于《合同法》中的居间服务性质,《合同法》第四百二十七条“居间人未促成合同成立的,不得要求支付报酬,但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用”。由此可见,如果房屋交易没有完成,那么中介公司不应当要求支付报酬,但是可以要求卖方支付必要费用。

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