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购买高龄二手房需要注意哪些问题

来源:官方   


摘要:买高龄二手房,可能会遇到不能贷款、升值较慢、物业成本增加、土地使用年限相应缩短等问题。请一定要在确认以上问题后,再考虑是否购买高龄二手房。

  在挑选房龄太大的二手房时,你一定要了解这些信息。买高龄二手房,可能会遇到不能贷款、升值较慢、物业成本增加、土地使用年限相应缩短等问题。请一定要在确认以上问题后,再考虑是否购买高龄二手房。

  一、房龄影响贷款

  首先,房龄会影响贷款的评估。二手房贷款能贷多少是由评估值决定的,评估机构评估房屋的时候,其中有一项就是土地使用年限。很多房龄大的房子,土地使用年限会相应地短很多,这样会影响对房屋的评估。因为土地使用年限是从开发商拿地算起的,房龄是从开发商建成房屋交房开始的,两者相差时间甚至有超过10年的,也就是说房龄20年,很有可能土地使用以及超过30年了。而如果房龄超过30年,就只有个别银行能贷款给你了。

  其次,房龄越大你能贷款的年限就越短。一般来说,二手房的贷款年限要看三个因素--房龄、贷款人年龄,规定最高贷款年限,通过这三个因素算出来的贷款年限,哪个短取哪个。以二手住宅为例,贷款年限受房龄影响,计算方法是这样的:商业贷款年限为50年减去房龄(各银行间有差异),砖混结构的房屋公积金贷款年限为47年减去房龄,钢混结构的房屋公积金贷款年限为57年减去房龄。(大部分房本在房屋状况一栏会体现房屋是砖混结构还是钢混结构)

  下图扩展了贷款年限受哪些因素影响。

  购买高龄二手房需要注意哪些问题?

  二、房龄可能影响升值空间

  房龄影响升值空间,一是因为房龄较大的房屋一般位于市区较好的地段,房屋周边的配套都十分完善了,价格已经接近峰顶,几乎没有什么新的配套规划能刺激它迅速地升值了(学区房需要另外讨论)。二是因为房屋质量随着时间的推移而会出现越来越多的问题,比如墙体裂缝、门窗绣坏等,可能会影响房屋的升值。三是因为房龄大的房屋越老越不容易出手,转手困难的话对于投资的话也是很不利的,久而久之就贬值了。四是房龄大的楼所在的小区社区环境较差,绿化率低,现在的购房者对环境好的小区有偏好,这也会影响老小区未来的升值。

  三、房龄影响居住成本

  房龄大意味着有效使用年限的缩短,这就意味着购房成本的增加。同时,房龄太大的话,房屋维修费用相应的会增加,物业的维护成本会相应地增加,购房成本自然也就高了。房龄大的还会遇到上下水管道使用的问题,管道的老旧,很容易发生上下水不通。

  假比一条街的两边有两个小区,一个小区90年代建成,一个小区80年代建成,前后相差10年。由于两个小区距离比较近,配套设施大致相同,综合来看,虽然老一点的小区价格比较新小区价格便宜,但是算上因为房屋老旧而产生的维修费用,就不一定买哪个的成本高了。

  四、房龄影响土地使用年限

  目前大多数房屋都有土地使用年限的规定,按照现行法律,土地使用权只有70年的期限。如果二手房房龄较大,说明其土地使用年限也相应地比较短了,甚至很快就到到期了。因为土地使用年限是从开发商拿地算起的,房龄是从开发商建成房屋交房开始的,两者相差时间甚至有超过10年的。

  至于土地使用权到期之后怎么办,目前还没有官方的政策解释,目前比较流行的说法是,如果土地使用权期满后,房屋所有权人有权申请延长土地使用权期限,但可能要承担土地使用费。如果真是这样的话,实际购房成本将会增加。

  购买高龄二手房需要注意哪些问题?

  土地到期怎么办?

  综上所述,买二手房不应该忽略房龄,特别是要贷款买房的,尤其要注意房龄的影响。大部分银行都不会贷款给房龄超过30年的房子。

购买高龄二手房需要注意哪些问题?

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